2025年已经过半，甲级办公的成绩单又出炉了。朋友整理了五大行关于上海市场的洞察

从数字角度而言，五大行报告十分严峻:供应量不减、吸纳量同比19.8%至86.9%暴跌、平均出租价格同比7.9%-15.3%的暴跌、空置率同比继续上升，仅五大行统计CBD市场的甲级办公楼范围内上海就有420-480万平方米的空置使用面积。

这个与楼典在个体项目的微观感受相符。今年上半年与2024年上半年相比一个比较大的趋势是:存量项目续租给出的条件大幅度放宽，尤其是历来价格坚挺的超甲级办公楼，同时租户对于搬迁更为谨慎。

两者叠加，导致新项目去化速度显著放缓，入榜项目大幅度减少，楼典综合市场信息，整理了2025年上半年上海最火的甲级办公楼项目列表。

01

2025年，上海最火的甲级办公楼们出炉！

签约5万平方米以上项目:张江科学之门西塔综合体

签约3-3.99万平方米项目:无

签约2-2.99万平方米项目:中海中心、西岸中环、友邦金融中心(含自用)、云汇数智中心

签约1-1.99万平方米项目:苏河湾中心、前滩源、前滩中心、艺丰中心、星扬西岸中心及星瀚广场、保利浦开金融中心、K11 ELYSEA、汇能大悦中心、源点大厦、云璟峰汇、云璟峰汇、张江·模力社区

热点板块：张江中区、徐汇滨江、前滩、真如、苏河湾

(每个类别排名不分先后，统计口径为2025年1-6月新签约使用面积，包含自用及办公室运营商或交，项目的数据可能会有误差，仅供参考，因为上海办公项目较多，如有遗漏项目可在最下方留言给楼典进行补充)

上海2025年上半年 最火的甲级办公楼们

02

成交板块高度离散化

但板块内部地标化

2025年上半年去化量较大的甲级办公楼宇呈现极度的离散化与寡头地标化。

同时，在传统商务园区，以金色中环为代表的甲级办公建设潮首批地标办公集中入市，加大了整体甲级办公的竞争。

在商务区层面，成交极度离散，分布在上海各地，热点板块包含张江中区、徐汇滨江、前滩、真如、苏河湾；而在商务区内部，成交往往集中在商务区的唯一一个地标项目中。

楼典此前发文，张江科学之门有望创下今年办公吸纳新高，陆家嘴商务区操盘的张江科学之门西塔综合体在上半年完成了超过5.5万平方米的去化，整个项目建成一年之内已经完成了超过10万平方米的去化。

去年的最火办公，真如的超级地标--中海中心，上半年依然完成了超过2万平方米的去化;

在大宁，新建成的云汇数智中心签约了2万平方米的喜马拉雅总部；

在北黄浦外滩，友邦金融中心依靠自身的庞大的自用需求以及关联合作方入驻，也实现了较好的去化;

在徐汇滨江，香港置地的地标项目西岸中環一期的三栋出租办公楼宇，伴随着Adidas的签约，已经实现全部去化。

中海中心

友邦金融中心

云汇数智中心

03

涌现新需求

虽然上海整体办公市场较为困难，但在困难市场下，依然涌现两大动力；

一是央企总部、世界级机构与一带一路国家企业:国际货币基金组织上海区域中心落户董家渡，吸纳近4000平方米；

新成立的央企--中国数联物流信息有限公司总部入驻前滩，吸纳整栋办公；沙特公共投资基金入驻上海中心大厦;

中东、巴西、俄罗斯等一带一路国家贸易企业为代表的需求正成为新的市场动能。

二是新质生产力和消费力的超级租户涌现

华为:在完成青浦金泽超过100万平方米园区入驻后，华为上海代表处再度扩租北黄浦外滩来福士广场8000平方米，同时投入超过20亿重建及装修金桥总部，持续深耕上海。

韩束:拥有韩束等品牌的国产美妆巨头整栋入驻航天科技城;

大疆:计划整体扩租搬迁至张江科学城数智天地项目。

霸王茶姬:持续扩张位于上海长宁的总部办公场地。

拼多多:持续扩张位于上海的总部办公场地，促使艺丰中心开业不到一年实现基本满租，金虹桥中心持续满租。

卡游:此前曾收购了汇能大悦中心的商业裙楼部分，但业务发展迅猛，持续扩租位于汇能大悦中心的塔楼空间。

字节跳动:持续扩租漕河泾印象城区域和新江湾城的办公地点，预计下半年会有更多扩租行为。

沐瞳:扩租漕河泾科技绿洲整栋办公。

叠纸游戏:《奇迹暖暖》《恋与制作人》《闪耀暖暖》《恋与深空》《无限暖暖》等女性向游戏持续火爆，持续扩租新江湾办公地点。

鹰角网络:《明日方舟》火爆，持续扩租漕河泾中心办公地点;

盛趣网络:几个新游戏大火，整栋吸纳张江科学之门西塔综合体办公。

此外，美团点评、哔哩哔哩、小红书、米哈游，等上海传统新质生产力以及英伟达、爱马仕这样的外资巨头的发展依然迅猛，不过他们对于非核心CBD市场的助益更大一些。

04

时间会抚平一切

从需求端来看，除了上海传统部分的优势外资企业受到国内企业崛起冲击之外，以新消费、游戏、AI、生活服务、新能源、芯片企业为代表的新质生产力的扩张其实相当旺盛。

上海的问题还是出现在供应端上，楼典在2018年就预警了办公供应过剩的问题，

之后的每一年也在呼吁少建点办公楼，多造点高品质的公寓。

在上海总人口限制在2400万的情况下，疯狂建设办公楼无异于“左脚踩右脚上天”。

今年是上海办公楼(含甲级、研发办公、园区)供应量历史最高峰，总的供应量预计会在700万平方米，相当于能容纳50-70万人的新增就业需求，不出意外是创下了世界城市的单年办公供应纪录，而且在未来也无法被打破。

面对难题，今年，上海已经推出了几大措施，促进办公楼去化:

上海市人民政府办公厅在7月也发布了推动商办楼宇更新提升的实施意见，聚焦于存量项目的功能优化与更新；

各个区规划局也陆续发布了商务区的整体城市更新提升规划；

浦东已经整体放缓了新商办项目的建设鄂尔多斯静安中心，聚焦于现有项目的去化;

上海层面也在探讨商办用地土地年限续期政策；

今年一手土地层面也有大量商办用地转化为公寓用地；

静安区也率先尝试了商办用地转长租公寓用地;

在分析了未来5年上海3大中央商务区CBD的供应情况后，楼典认为2025年应该会是竞争最激烈的一年，但同时出租价格也可以完成触底，随后产生L型的缓慢反弹。

仅考虑3大中央商务区(不含商务园区、五大新城)的情况下，2025-2030年的甲级办公楼总供应量大约是835万平方米，平均每年是在140万平方米左右，加上部分开发项目放缓、用途调整、老旧商务楼宇改造后退出市场，可以平衡部分新增供应。

所以未来的上海办公市场会极度分化，上海中心城区和郊区;核心商务区和外围商务区;核心商务区的地标新项目和老旧项目可能是100分和0分的区别。

同时，以中国智造和新消费为代表的新质生产力目前仍在爆发阶段，未来3年可能会有意想不到的惊喜，一增一减，上海3大CBD的供需关系预计会在2028年前后达到平衡，开启以新质生产力带动的第四次大周期。

除了本大楼外，附近的大楼我们也有不同面积和价格的办公房源可供选择，

具体可以添加我微信或者来电咨询：

021-51250158    无中介费！