在保障性出租住房REITs持续火热的背景下，上海城投控股股份有限公司（以下简称“城投控股”，600649.SH）重磅出击！旗下两大满租项目——浦江社区与九星社区，以总建筑使用面积23.54万平方米、超3500套出租住房的优质资产，参与国泰君安城投宽庭保障性出租住房封闭式配套设施证券投资基金（以下简称“城投宽庭REIT”）扩募申报工作。

年化现金流分派率4.19%，市值飙升40%……这不仅是资本对保租房抗周期属性的强力认可，更预示着REITs市场“存量资产盘活”的新风口已至！

两大项目均已满租

据城投控股公告，此次扩募拟选取的两个社区全称分别为上海市闵行区浦江镇浦江社区MHPO-1307单元G03-04地块出租住房项目、上海市闵行区七宝镇七宝社区MHPO-0105单元01-02地块新建出租住房项目，均为保障性出租住房项目。

城投宽庭·浦江社区和城投宽庭·九星社区的项目公司分别为上海城源房地产有限公司和城兆星置业（上海）有限公司，出租住房套数分别为2362套和1230套，建筑使用面积分别为15.36万平方米和8.18万平方米，总建筑使用面积达到23.54万平方米。

据上海市“随申办”App显示，上述两大项目均已满租。具体来看，城投宽庭·浦江社区的户型使用面积在25.43平方米至100.99平方米之间，出租价格价格为2480元—10560元/月。截至8月12日，城投宽庭·浦江社区所有户型均处于轮候状态，其中一居室轮候人数达到30人。

城投宽庭·九星社区户型使用面积则在33.76平方米—68.74平方米之间，出租价格价格区间在3900元—9000元/月，一居室、二居室户型目前均处于轮候状态。

据了解，在此之前，城投控股全资子公司上海城投房屋出租有限公司参与的城投宽庭REIT已在2024年发售，首次发售基金规模为30.5亿元，基金期限65年。

城投宽庭保租房REIT于去年1月在上交所上市，募集规模达30.5亿元。截至今年上半年末，该REIT已累计实现可供分配金额6337万元，按照募集规模计算，年化现金流分派率4.19%，市值达42.72亿元，上市后增幅超40%。但城投控股方面并未在公告中注明此次拟扩募发售的基金规模。

REITs市场火热

今年以来，REITs市场整体涨幅亮眼，从6月收盘价的绝对值来看，8只保租房REITs收盘价均值为4.2元，同比平均涨幅达44个百分点，呈现“波动中稳步上行”特征。

资本市场对保租房资产抗周期属性的认可，促使各家企业各出奇招，收购存量项目扩充资产规模陆家嘴共享办公，“逐鹿”租房市场。

6月25日，华夏北京保障房REIT扩募项目在上交所上市，成为国内首单成功扩募的出租住房REIT项目，扩募发售募集资金总额约9.46亿元，购入的资产包括4个出租住房项目，位于北京市海淀区、房山区、通州区和大兴区，回收资金用于公共出租住房等保障性住房项目建设。

而在此前的5月15日，上海老牌房企——新黄浦（SH600638，股价5.92元，市值39.87亿元）则是宣布以总价2.15亿元收购北京市昌平区硅谷SOHO-2号楼，项目建筑处于毛坯状态，土地性质为商业办公。交易协议中，卖方承诺在尾款支付后协助解押资产，并配合将硅谷SOHO-2号楼纳入北京市保障性住房体系。

有市场分析人士分析称，扩募注入模式是保租房REITs发展的重要环节，不仅能进一步巩固并拓展权益资金融资通道，还能使保障性出租住房项目全周期运营机制更加顺畅高效，而且有助于盘活存量资产，提升出租住房领域的滚动投资能力。

“其所在公司有意承接市属或区属国企退出的存量资产，另外也同步在看一些市场化非出租住房存量项目。”上海一家保租房运营机构负责人透露。

该负责人进一步表示，大宗资产退出机制是投资者非常关心的问题，许多存量商办项目空置率较高，较难市场化退出，现根据相关政策进行“非改租”后，能够提高出租价格坪效和投资收益，部分有条件的存量资产可通过资产证券化REITs进行上市退出。

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