香港楼市仍旧低迷，特别是商业地产的大跳水，不仅导致本地大业主债务危机，也严重冲击了香港银行业。

7月底，香港龙头大行汇丰银行，以及其控股的恒生银行发布了半年报，揭示了地产坏账侵蚀银行业的冰山一角。

汇丰、恒生业绩暴雷，商业地产成罪魁祸首

汇丰和恒生作为一对父子银行，上半年净利润双双暴跌约三成。财报发布当天，汇丰跌幅近4%，恒生跌幅超过7%。

两家银行都指出，因香港商业房地产问题而增加损失拨备。汇丰方面，第二季预期信贷损失为11亿美元，按年增加7亿美元。恒生银行的情况更为严峻，上半年拨备按年大增超过2.2倍至49亿元，当中有25.4亿元是来自香港商业房地产。

恒生高管解释，在持续高息环境下，再加上办公楼及商铺需求疲弱，出现供过于求情况，导致相关资产价值及出租价格受压，多家大型商业房地产企业评级被下调至不良贷款评级。

银行向地产富豪们催债

近年来的高利率环境、疫情后经济结构变化以及电商和远程办公的兴起，重创了香港商业地产市场。商业物业空置率攀升，出租价格和物业价值双双暴跌。

香港有众多地产富豪一贯以来通过抵押融资炒楼，在当前市况下，不少富豪出现负资产项目，一些甚至面临全面“爆煲”。富豪们要么主动甩卖资产还债，要么等着银行call Loan，强制变卖资产。

这波危机中，即便是纵横市场多年的富豪投资人也未能幸免。人称“铺王”的邓成波家族、盛汇商铺基金、纪惠集团等知名玩家，纷纷以巨额亏损离场。例如，纪惠集团以3.45亿元沽出中环中心全层物业，账面亏损高达3.48亿元；“磁带大王”陈秉志更因债务问题被债权人申请破产。

上市地产商同样深陷泥潭，新世界发展动用多年累积下来的政商关系才在最后关头达成882亿元的再融资协议，转眼又有156亿的再融资压顶，资金链紧张之下，不得不开启数百亿商业项目甩卖之路；此外，英皇国际、佳明集团分别已经发生166和48亿元贷款违约，陷入被银行催还贷款境地。

彭博社此前报道，香港银行业正对至少1730亿港元（约220亿美元）的中型地产商债务展开严格审查。丽新发展、宏安地产等二线大业主的融资需求频频受阻，银行要求更严格的抵押或担保，甚至直接暂停新贷款发放。

银行是地产危机的最终“背锅侠”

楼市的冲击，已经严重损害银行业资产质量。

恒生银行的业务以香港本土为主，受冲击尤其严重。恒生的总体不良贷款率从去年底的6.12%攀升至上半年的6.69%，商业地产不良贷款率更是高达20.2%，较去年底暴增5个百分点。相信香港其他中小型银行的境况只会比恒生更糟糕。

在此背景下，穆迪近期下调大新银行评级，并对东亚银行的资产质量发出警告，凸显中小银行在地产敞口下的脆弱性。惠誉评级预计，香港银行业因商业地产的资产质量压力将持续至2026年 长城大厦，若市场复苏延迟，银行的生存力评级（VRs）可能进一步承压。

面对日益恶化的坏账问题，市场传出香港可能筹备“坏账银行”的消息。此前媒体报道，恒生银行和交通银行等机构已与顾问公司接触，探讨设立特殊目的实体处理不良资产，模仿内地不良资产管理公司的模式，试图回收部分贷款。

香港金管局官方数据显示，截至3月底，银行体系特定分类贷款比率升至1.98%，需要关注贷款比率升至2.25%。惠誉评级也指出，香港银行界呆坏账已增至250亿美元，占总贷款的2％，为20年来最高水平，而今年年底或升至2.3％。

相比之下，内地银行的不良贷款问题同样不容小觑。尽管内地银行不良率看起来明显低于香港（国有大行普遍1.5%之下），但其房地产贷款盘子更大、周期更长，风险暴露节奏不同。

过去一年，A股上市银行普遍提高拨备覆盖率，通过资产证券化、不良资产转让等手段“修饰”财务报表。而更普通的情况是，通过与问题地产商、背负房贷的个人协商，进行债务延期，希冀“以时间换空间”等到资产价格修复。

即便如此，上半年国家也不得不对六大行进行了十多年来尚属首次的5000亿元注资，侧面说明了地产风险对银行业的深远影响。

银行能熬过这场风暴吗？

无论香港还是内地，地产的问题会持续蔓延至各产业链行业。近段时间，地产链条上的民企暴雷案例频发，甚至出现多位企业老板接连跳楼的悲剧，足见地产危机对产业链的冲击之广。

而银行也不例外，区别在于它是这个产业链里的终极BOSS，所以“大而难倒”。

通过前述“时间换空间”的模式，一般银行都能挺过正常的经济周期波动。问题是，楼市现在面对的是贯穿中国数十年的超长周期，超20年的楼市上升阶段已经结束，下行阶段实在难料，因为人口周期已经见顶、城市化周期到达天花板、产业周期面临转型阵痛。

香港由于更市场化的机制，楼市危机蔓延至金融体系已经明显。短期内，地产坏账的压力将继续侵蚀银行盈利能力，迫使机构采取更审慎的信贷策略。

内地银行虽有国有背景支撑，但庞大贷款规模和民企债务危机同样令人警惕。无论是香港还是内地，地产与金融的共生关系决定了，楼市未稳，银行难安。

这场危机不仅关乎银行的资产负债表，更折射出经济结构的深层问题。投资者、市民乃至整个产业链，都在为楼市神话的破灭买单。

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