最近一直有粉丝问明哥。南宁五象新区的豪宅盛邦滨江府降价的问题，该盘从巅峰时期的2万+/㎡，如今促销价只要1.1万+/㎡起。这促销力度不可谓不大，市场关注度不高都难。

当然，也有人会说，这促销价格就是噱头，真实价格没那么低。

但是明哥却不这么认为。不管盛邦滨江府现在的价格是真的还是噱头，他们还是得遵从市场规律，得有人买才行，否则你搞再多的噱头也是白瞎。今天明哥就讲一下豪宅的情况吧。

豪宅价格全面跳水

现在你放眼全国，你就会发现不止南宁，即使是北上广深等一线城市的豪宅，价格也都在下跌。杭州的豪宅，现在的价格比巅峰时期下跌了20%~30%，上海的豪宅比巅峰时期下跌了15%，深圳的豪宅现在价格也比巅峰时期跌了近30%。

当初10万+/㎡买的豪宅，现在6万+/㎡就能买到二手的。

而如果你再把目光拉得更远，放眼世界。你会发现，无论是房价全世界第一的香港，还是东京、纽约、伦敦，现在顶级豪宅的价格表现都十分拉垮。比如，近期才上新闻的潮汕富豪陈红天2016年21亿购入的豪宅，最近以7.9亿卖出，9年劲亏62%。

连港媒都开始忍不住吐槽这宗豪宅的“血亏”程度。

当你看到这个现象的时候，其实你就能发现，当年卖房子的销售常说的”买豪宅保值”、“买一线城市核心区豪宅可以穿越周期”等言论，如今正在被啪啪打脸。

可是仔细一想，现在连“台子”都能跌，房子，哪怕是豪宅下跌不也正常吗？现在的市场行情跟过去20年我们所遇到的情况完全不一样。如果还靠以前的经验来判断现在的形势，那必然会踩大坑。

我们回到南宁盛邦滨江府这个盘来说恒生银行大厦，这个盘当年一线江景房能到3万+，而且盛邦地产把它当作自己手上的核心资产来看待，从来没有做过啥优惠活动。哪怕是给媒体投的广告也很少，全靠“自来水”。

但它靠品质硬是做到了即使不打广告，市场美誉度依然在线。

但是如今，市场美誉度这么好的盘也要降价出货了。这基本反映出了一个核心问题：现在有钱人也缺钱了。

除了盛邦滨江府，你再看南宁房价最坚挺的东盟商务区，华润幸福里、万科瑧山悦这样的豪宅盘，二手房价格也在下跌。整个东盟商务区，房价近3年从均价1.87万/㎡，降到了如今的1.5万/㎡。而这个价格只是一个参考样本。

实际上，个别楼盘的价格跌幅比参考价只会更多。

你想一下，豪宅的买家和卖家都是谁？是不是都是企业老板？那你再看近期的社会新闻，就能找到不少老板跳楼的新闻。这就能看出现在的形势，不仅是普通人难，老板更难。

豪宅的卖家老板们，挂牌的数量越来越多，但作为买家的老板们，数量则越来越少，供远大于求，所以豪宅只能不断降价才能成交。

当老板越来越少的时候，豪宅的价格自然也就撑不住了。

如果你有其他的项目案例，可以跟明哥哥的助理聊聊，如果你有什么问题也可以直接提问。

只要你不问过于刁钻的问题，明哥都能回答你。

连香港老板都撑不住了

众所周知，老板们有钱，但是老板们的杠杆也大。特别是那些曾经用杠杆挣到钱的老板们，他们的杠杆更是敢用到极致。比如咱们的老熟人皮带哥许教授。

光皮带哥的一家公司就贡献了高达2万亿的债务。

除了皮带这样的老板，全国还有那么多的老板呢。还有一个问题，就是老板们的债务是怎么来的呢？皮带哥的故事我们说太多了，明哥就直接略过。

我们这次就来说说最“守财奴”类型的老板之一香港老板，皮带哥的“救命恩人”郑裕彤旗下的新世界发展，今年以来也遇到了债务危机。

现在连香港房企新世界发展也一度濒临“暴雷”的边缘。

一般来说，香港的老板都很稳健，他们几乎很少借钱，也就不存在杠杆。但是新世界发展是个例外。他们在口罩事件后，大举融资进军内地市场，2021年初，更是把新世界中国公司的总部从香港搬到了广州。因为2020年的口罩事件在当时的新世界高层内部看来，是一个巨大的机会。

他们当年就靠着赌赢了两次机会，一飞冲天，风头直接盖过了和记黄埔、新鸿基和恒基兆业。一次是2008年金融危机，当时新世界抄底广州，打造了如今广州的地标周大福金融中心。

这座地标如今依然是珠江新城最高的楼。

另一次则是2016年，当时众多香港房企扎堆抛售内地项目，收缩“战线”，而新世界反而逆势大举布局粤港澳大湾区。后来也都吃到了巨大的红利。

因此从2020年以后，新世界又觉得这是一次巨大的机会，所以他们用了杠杆，大幅举债杀入内地楼市。可惜这一次，他们判断错了。他们之前的经验这一次不管用了。

他们原本以为2022年是国内楼市的底，当时入场是最佳时机。可惜现在来看，2022年也不是底，他们抄底抄到了半山腰。这就是他们如今陷入危机的原因。

连新世界这样的老江湖，都在楼市里马失前蹄，你就可以想象这几年有多少老板，看走了眼，入场抄底把自己给抄没了。

而同样是香港老板，李嘉诚2022年曾亲赴广州看地，当时和记黄埔参拍了白云区的一块土地。当时李嘉诚现身广州，还一度被媒体们炒作说他看好内地楼市，要大举投资内地。

当年老李在广州现身被网友偶遇还一度上了热搜。

而结果就是，和记黄埔当时只举了一手价，该地块最终被中海地产以27.2亿元拿下，溢价率15%。

现在回过头来看，老李才是真的老油条，他能当华人首富那是有原因的。他根本没有受媒体的拱火，就按照自己的心里价位来，超过自己心里预期，那块地哪怕再好也不要。因此，和记黄埔又顺利躲过了一次投27亿最后亏本的投资。

而现在被迫卖房、卖公司、卖资产的老板们，绝大多数都是在当时被媒体们一通“拱火”给误导，以为是抄底的大机会，大肆借钱进场，这些人能不惨吗？

理论上来说，不投就不会亏，你只要能忍得住，就不会让自己陷入被动。看了这么多的案例，如今复盘来看还得是李嘉诚的投资能力最强。如果你想了解更多投资门道，可以关注添加明哥的助理。

明哥一定能让你抄到最有性价比的产品。

写在最后

这一轮豪宅价格下跌，其实就是当年形势判断错误的老板们如今都开始撑不住甩卖资产了。这进而导致了一手房市场也不得不跟进降价，才能有市场竞争力。

曾经有地产人跟明哥抱怨说，自己还没吃到地产的红利，地产就不行了。明哥只能安慰他说，幸好你没吃到那波地产红利，不然2020年以后，你一定会加杠杆投资抄底，谁都劝不住，现在可能已经被债务压爆，耶稣都留不住你了。

正是因为你没吃到红利，所以现在你才能云淡风轻，眼看别人起高楼，眼看别人楼塌了。

除了本大楼外，附近的大楼我们也有不同面积和价格的办公房源可供选择，

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