继续唠嗑。

大学基友阿苏问我，咱们都是当年从国企跑出来的，你后悔吗？我是真后悔了，现在这环境，生意真他娘的难做，收入不稳定，风险大，没保障。

大学毕业后，阿苏去了平顶山矿务局，也是我老家。平心而论，地方是小了点，但这种单位确实是舒服。记得2007年清明，我回老家上坟，顺便去找他玩。

那时候，阿苏是潇洒的。那时候，一个211大学毕业生，去一个小地方的单位，那就是众星捧月。因为周围全是挖煤汉，而一个长的英姿飒爽的大学生，往那一站，就是鹤立鸡群。身边围的都是漂亮小姑娘，他女朋友换了一个又一个，就没停过，他还抱怨咋动不动就怀上了。

阿苏带我去他们单位洗澡，感觉真舒服，有淋浴，水量大，还有恒温泳池，可以打一身肥皂，在里面泡一整天。单位里面管吃，管喝，管住，有通勤车，发衣服，给宿舍。还有单位里的老大妈给介绍女朋友，性资源严重过剩，约等于发媳妇。

单位还有退休职工活动中心，医院和火葬场，后事都安排好了。可以这么说，你只要愿意，你这一辈子只要呆在这个单位，衣食住行用和女人，完全不用发愁，安排的妥妥的。

只要不嫖不赌不抽，每月工资基本闲置。

那时，咱二十锒铛岁，也没见过世面，我心说，这种单位真他娘的牛逼，把人泡在蜜罐里了。

但是，没到三年，阿苏就辞职去了上海。我当时问他，为啥辞职。他说开车把人撞了，腿撞折了，人家天天找他麻烦，兜不住，得走。

据我分析，这不是理由。开车撞人可以走保险，他爱咋闹就咋闹。以我对阿苏了解，核心原因在于矿务局太舒服了，把人困住了。特别是年轻的时候，一个名牌大学毕业生，不管有没有水平，个个都是踌躇满志，要做大事，岂能在这个小地方困死一辈子？

我说，说句实话，我真没后悔过。当时领导对我真心不错，建议我去医院搞个就诊证明，以看病为由，给我办个停薪留职，如果外面实在不好混，咱再回来继续上班。哪怕在刚出来的那前两年，最迷茫最艰难的时刻，我也未曾动过再回去打工的心思。何况现在公司业务已经很成熟，很稳定了。

阿苏说，现在回想，国企是在真舒服，压力小。

我说，舒服是舒服，但一眼看到头，人生还有啥几把指望？尽管自己做生意压力大，但不出来，才后悔一辈子。出来自己干，最起码知道了自己有几斤几两，不会觉得自己壮志难酬，天天一脸怀才不遇的逼样子，要死不活。

阿苏说，在体制内，不贪不占，收入确实不多。但是等你升上去了，别人少不了巴结你，给你送礼送钱。

我说，草，靠别人送礼致富？把心思用在生意上，好好研习一个行业，立住脚，正正经经为社会为他人解决具体问题，报酬自然就来了，那光明正大的钱岂不是更好赚？何必为那仨瓜俩枣，去冒踩缝纫机的风险？

阿苏说，你当时要是不辞职，估计能在单位里混个处长。

我说，以我现在的习性，给个处长，咱也不换啊。一个处长，若只看正经收入，他也没咱收入高啊，还得看人脸色办事，我受不了。我现在，生意稳定，时间自由。但凡在不违法的前提下，只要我喜欢，我可以做任何事。

说实话，像我和阿苏这样的，进了国企又离职的人，还是极少数。毕竟，追求稳定，寻求归属感是人的天性。

在国企大厂最大的好处是，就是人有归属感，不到万不得已，或者有了更强的欲望，一般不会离职。而办公楼中介公司则不一样，归属感的欠缺，正是员工跳槽率高的核心原因。

办公楼中介公司不像公寓二手房领域的链家，11万员工都交社保。贝壳曾经发布过一个数据，商办经纪行业是个每年产生五万亿级佣金的超级大市场，仅次于公寓领域的二十万亿。

但是，放眼全中国，却没有一个专业的商办中介公司，能做到像链家那样的规模，那样的品牌效应，那样的秩序化管理。商办经纪门店能做到全国布局的公司，已经是凤毛麟角，像远行地产，中原地产已经是做的非常不错了，但是在任何单一城市，他们都经纪人数量都非常有限，最多也超不过三百人。武汉市做的好的商办中介公司，经纪人数量能超过50人的，也是屈指可数。

贝壳也想做商办业务，想把公寓领域的成功经验复制到商办领域。但是他不想亲自下场，他只想做平台，只想收平台费。而旗下的链家门店，核心技能都在公寓租售领域，这和商办经纪完全是两码事。

商办经纪的本质是什么？

是帮企业选经营场地，做策划，是商业服务，是个完全2B的业务，而公寓客户基本是个人消费者，2C。

要搞清企业选址的逻辑和需求，没点专业经验，真弄不成事儿。

企业选址的基本逻辑是什么？客户关注点是什么？应该怎样做策划？等我腾出手来，专门写一篇，今天主题不是这。

经常有公寓领域的中介打电话给我，一开口就问，你房子在几单元？是几室几厅？有没有用烟道？能不能做饭？甚至更离谱的，有人问，是不是学区房。

我草。

这些话术和词语，完全是公寓领域的一套。所以我公司招商经理只要听到这术语，基本可以判断，这个中介成不了事，商办门外汉。

我说个数据，大家都有点不敢相信，我做了快十年办公楼运营管理，我印象当中，链家门店就给我公司成交过两单。

而商办中介公司的薪酬机制是高提成，低底薪。曾经的丽兹行中介公司林老板给我说过，他给员工的业绩提成都达到了80%，但底薪很少。这让员工觉得，自己的收入得全靠自己，公司给予的支持太少，像个游侠。

前天，办公楼中介公司张老板来找我喝茶。

我问张老板，你公司业务员离职，都是因为做私单被你开了吗？

张老板说，不全是，业务员离职大概有三种情况。第一种，是因为业绩确实没眼看，半年开不了一单，光会吃底薪，做不下了，我就是不发话，他也没脸待下去。

第二种，业务做得太好，有的业务员我手把手带了好几年，再加上他自己勤奋用功，能力和技术水平都上来了。知道怎么搞流量，也知道如何匹配房源，把握客户。他自己就想自立门户，所以就离职了单干了。

第三种，就是做私单，行业大忌，被我强行开掉了。有些业务员做私单，自以为做的周密，以为我不知道。咱们这些小老板，都是从底层业务员干起来的，他们怎么做，怎么想，我太清楚了。

我问，业务员做私单，难道都是人品问题？

张老板说，凭良心讲，也不能一棍子打死。办公楼中介收入不稳定，而且还有很明显的淡、旺季。在淡季，比如每年的8-11月份，有的年轻业务员一个月也开不了一单，偶尔开一单，公司提走一部分，分给业务员的也没多少。所以在淡季，业务员日子很难过，也是跳槽的高发期。有时候，他们做私单，也是被生活逼的。

我说，饥一顿，饱一顿。在生存压力之下，不能以道德来评判人。

张老板说，房产经纪人普遍没有归属感，特别是商业地产经纪人。公寓二手房领域，有贝壳链家，人家11万经纪人全部交社保。但是在商办办公楼领域，你问问，有几个公司给员工交五险一金的？

我说，商办中介公司普遍都是高提成，低底薪。而且有些公司设定有责底薪，如果业绩达不到，连底薪都拿不到。

张老板说，中介公司老板现在都有点纠结，老板们都知道经纪人跳槽率高，经常没耐心去带新员工，怕带好了之后跑了。但又怕员工技能水平上不来，不出业绩，白吃饭。强烈的撕裂感。

我说，咱可不能这样想，任何一个行业都会有离职跳槽。但，你不能因为有离职概率存在，老板就不培养新人了?那岂不是恶性循环？没有新鲜血液输入，光靠咱们这些老油条，这个行业就越干越拉胯。

除了员工没有归属感这个核心原因，还有商办行业的特点，决定了经纪人需要漫长的学习期，少则半年，多则1年。在这漫长的学习期里面，很多新人因为不能出单，对自己丧失信心，觉得自己不适合这个行业。

其实，他不知道，那些业绩牛掰的老司机，也是这么饥一顿饱一顿熬过来的。

商办中介新人在漫长的学习期里面，学习什么？

学积累房源，学和运营商办公室运营商打交道，学企业选址的核心逻辑，学和各个公司老板打交道，学习不同行业的选址偏好，学习办公楼基本硬件知识，学习企业工商注册，学当地政府招商稳商政策。

随着房地产大行业，越来越卷，越来越重运营轻开发，房地产行业将更加的细分，更加的专业和规范。

怎么个细分法？

公寓，办公楼，商铺、工业厂房，这四大板块将细分出来，线条更加的清晰，更加性感。各做各的，各有所长，真正的术业有专攻。

一个中介公司，如果既想做公寓又做办公楼或其他板块，就是死路一条。因为会被细分领域的专业玩家干得很惨。

一个公寓中介和商办中介撞客，碰到同一个企业选址客户，大概率会被专业商办中介PK掉。

以后的商办中介公司将会发展到什么形态？

什么样的中介公司能留住人？

武汉商办圈的网红沙姐加我微信，聊了一下。她的玩法可能是一种趋势。

沙姐搞自媒体做流量，集中获客之后，再分发给业务员跟踪成交。如果业务员忙不过来，就分发给中介同行合作分佣。

这样呢，解决了第一步的进线获客问题，业务员也有事情干，整个中介公司就盘活了。

还有一条发展路径，上海商办网友清风给我说，他们把商办中介公司的治理结构，做成类似律师事务所的合伙制。

核心逻辑是，把经纪人按能力、从业时间、贡献度，分成不同级别的合伙人，不同级别的合伙人拥有不同的权益。这不仅仅薪酬分配上的改进，而是把专业能力、客户资源、管理责任和资本风险深度绑定在一起的特殊组织模式。

商办经纪人的成长晋升路径大体是：

实习经纪人 → 经纪人（提成制/授薪制） → 资深经纪人 → 授薪合伙人 → 公司权益合伙人。

这种公司结构的好处是，新人有人带，晋升有盼头，长期练技能，终极目标成为公司权益合伙人，既股东，老板之一。

从某种意义上来说，商办中介公司和律师事务所，有很多类似之处。最大的共同点是这两个行业都很吃个人能力。如何把分散的个人能力聚合起来，而且不断提高起来，才是一个中介公司基业长青的王者之道。

要是这样干了，那商办中介公司员工跳槽率，必定大幅下降。

草，一不小心，唠的有点多了。

今天是周五，明天不干活。晚上喝了一瓶小劲酒，后劲有点大，酒后话多，张开嘴就闭不上，拿起键盘就放不下。

正文完久事大厦，下次再唠。

除了本大楼外，附近的大楼我们也有不同面积和价格的办公房源可供选择，

具体可以添加我微信或者来电咨询：

021-51250158    无中介费！