2021年还在万科时，曾随队考察过恒基旭辉天地，那时项目刚开业，一片网红味十足的欣欣向荣之势。但走在其中，习惯于做场景化探索的我们却感受到一种强烈的压迫感，按理说，街区式商业，应当是要满足你的松弛感，可为什么在这里反倒紧张了？

关键在于这里的建筑内核。140米长的红色天幕，把本就不宽敞的内街投射的更加冷峻，很多人都在拍那些丹霞色的墙体，2500多个花钵植物，但仅限于拍照，就连过多的停留都省了。当这些内容装进相框，确实，一切真的如同建筑效果图般完美、稳定。

然后呢？似乎没有然后了。

当时曾和一同去的研究院伙伴们戏言，这座商场，要么会火的像它的颜色一样，要么就是活不了多少年，绝对没有平庸的那条路。没想到四年过去，今年再去时，被一语成谶。

没有打卡的人潮，下沉式阶梯空空荡荡，一些还开着的店铺门庭冷落，招商广告看上去也很陈旧。如果不是因为这里依然开门迎客，甚至会有一种已经倒闭的既视感。

四年时间，上海乃至全国出现了不计其数的商业新物种，也在出新的同时快速的、大规模的淘汰了那些不及格的作品。从顶流网红到门可罗雀，从万众追捧到商户撤离，恒基旭辉天地就像一场发生在上海心脏地带昂贵实验，它为什么会走到如今看似无解的困境之中？

今天这篇文章，我们希望试图去寻找答案。

@恒基旭辉天地

一个看似梦幻的开局

2021年4月，恒基旭辉天地迎来亮相，当时商业地产领域的同行们几乎都把它视作顶配商业，因为它几乎拥有了所有能成为爆款的钥匙。

首先是地段的基因，黄浦区马当路、建国东路交汇的黄金三角。在我们的传统认知里，这种高密度人群聚集的区域，无论做哪种生活社区型商业（比如鸿寿坊），都很难失败。同时，这里曾属于旧法租界，靠近新天地商圈，可以说在历史层面和消费能量方面应该是如鱼得水的。恒基兆业作为香港地产巨擘，搭上彼时尚未暴雷的地产黑马旭辉，请来的法国建筑大师让·努维尔，拥有卡塔尔国家博物馆、阿布扎比卢浮宫等作品，擅长制造文化震撼，这也是他在中国内地首个商场+办公。

地段、资本、优质大业主、大师，这种组合实在令人羡慕。

作品一经问世，确实带来了现象级的出圈效果。

首先是建筑层面

根据让·努维尔的设计理念，他把上海里弄的烟火记忆，解构、重组、未来化，最终呈现出了一个看起来和附近任何建筑都完全迥异的存在。

色彩上的红，模仿的是中国丹霞地貌与古建筑漆色，精心调制的“丹霞红”。刚开业时，仔细看墙面可以看出有多种不同的红色喷涂形成的渐变感。这类国际级大师对于色彩层次的把控，从这方面可以很清晰的看出。

垂直自然也是大师建筑最喜欢的方式。将近2500个错落悬挂的花钵，组成了巨大的垂直绿植墙，冠以了一个我们都不太理解的说法——对里弄阳台盆栽文化的致敬。其实我们常常有这样的产品主义，如果你的产品理念客户第一眼完全get不到，要通过不停地解释才能明白的，那这种理念是没有意义的。

两栋建筑中间的步行街像一条峡谷，顶部覆盖着全景天幕玻璃屋顶，穿行期间会有种喜剧感。

这些场景上的视觉奇观，在新媒体兴起的那几年，天然具备病毒式的传播能力。随着打卡者越来越多，这里就不再是一个单纯的商业了，更是一个每个人必须来验证，来创造一个美丽的朋友圈画面的“作品诞生地”。

其次是业态组合

讲述了一个颇具吸引力的故事。总建4.5万㎡，打造垂直混合社区，并采用了如今在全国多数知名商业中应用的非常成熟的前店后企模式（上生新所、杭州的天目里这种，楼下开店、楼上办公）。整体定位“艺术、玩趣、人文”在四年前还是非常有前瞻性的理念，首批引进的二酉书店（书+酒）、X space艺术空间、众多设计师首店，都在努力填充这个“艺术实验场”的内涵。

二酉书店

X space艺术空间

地段、设计、创新理念，三者齐备。以至于有些媒体将它比喻成是从未来穿越而来的商业乌托邦，它理应有足够的鲜花和掌声。但彼时，很少人会去追问，人们对它的追逐，到底是出于对一种标新立异的生活方式的渴望，还是仅仅是对视觉盛宴的短暂好奇？

但好奇的欲望满足后，人们会为什么而来，来了又会为什么而停留？

这些问题在当时都没有答案，它的命运也像是红楼梦的《飞鸟各投林》——落了片白茫茫大地真干净。

好牌为何打成了死局

所有商业的死局，最终都是商业逻辑出现了根本性问题。恒基旭辉天地快速从神坛跌落也是如此，由设计主导，背离了商业基本法则。

我们可以通过三个方面来拆解它的问题：

设计的本位主义

让·努维尔的初衷是去做一个伟大的建筑艺术品，而不是一个具备以人为本的商业空间。视觉虽然震撼，但基本的舒适和使用的边界因此被牺牲了。

首先，建筑没有考虑到长三角的气候问题。这种半开放式的峡谷设计，面对漫长的夏季，闷热又潮湿，内街如同一个蒸笼。其次，冬天又非常阴冷（而且多数时候是湿冷），峡谷形态空间的穿堂风几乎让客户无法停留。设计师追求的那种自然光影和里弄肌理，实际上面对的是季节性体验的致命问题。如果商业解决不了季节性问题，基本上等于失去了先手。

其次是为了建筑好看，取消了本来应该流动的动线。商业空间的本质是引导和聚合人流，所以有非常多的回字形，错落型的垂直设计。但这里为了满足那种艺术品的“完美性”，把入口设计的毫不起眼；内部垂直交通被割裂，楼层之间联动性极弱，消费者没有自然向上探索的欲望。

最后是它的尺度问题。为了造型好看，强行把室内层高限制在了2.8米左右，加上红色视觉带来的压迫感，就有了本文开头说的，它不像一个可以放松随意逛逛的商场，你需要带着近乎执拗的艺术眼光，才能走在这个装置艺术通道之中。

我们鼓励的那种大师设计，应当是创造一个让人感到舒服、自在的空间为前提的，如果人需要去迁就空间的某种艺术性，那就是本末倒置了。

定位问题

项目初期宣称的高端、艺术定位，始终无法做到自洽。一方面，它没有吸引到足够多的设计师品牌，反而去填充了很多昙花一现的网红餐饮、小众买手店和连锁品牌，这使得业态缺少创造内容的能力，也难以去形成基于共同认同的消费者社群。在新天地这片高端商业的红海里，如果没有鲜明的品牌矩阵标识，很容易被市场遗弃。

其次是从流量到留量转化的问题。因为没有好的品牌矩阵，没有内容创新造血能力，虽然吃到新媒体的第一波颜值红利，但流量始终都是停留在一次性打卡经济的浅层领域。商品不独特、环境不舒适，消费者为什么要持续来？始终给不出这项理由，也就意味着疲惫和空洞。

最后是运营的本位主义。办公业态的互补和前店后企的理念是好的，可以形成一个自循环系统。但实际上，办公人群日常消费的那些咖啡、简餐没法做到支撑起商业的日常，期待的那种前店后企在这样的业态定位下也很难形成。最终导致了一个“高净值客户不来，大众消费留不下的局面”。

运营问题

项目试图通过艺术展览、市集、主题活动来激活空间。但是这些运营内容都需要有一个尺度感相对合理的空间来作为承载，在这个并不连贯的空间里，参加活动几乎等于赶场，产生不了多少衍生的消费。空间本身，成了内容运营最大的敌人，这实在令人惋惜。

如何看待它的未来

此前曾看过一个比喻，说上海是一座属于“狐狸”的城市。因为在这里生活的人机警、务实、对价值体验有着本能的精明判断。既能够欣赏的了创新，也能够敢于去说“不”。

所以曾经一度认为，在上海做商业，一个最重要的标尺是能否让人感觉到自在。

而恒基旭辉天地的观看价值大于使用价值，尽管可能是无意的，但还是需要人们以朝圣者的姿态去瞻仰它的艺术，去适应它为了艺术而牺牲的各种空间尺度。这和这座城市人群的体验逻辑有根本性的冲突。

不远处的新天地虽然这些年也为不少人所诟病。但空间上还是无可指摘的，保留了石库门的里弄肌理和尺度瑞虹企业天地，低矮的街区、纵横的巷道、开放的广场，形成了一个极具渗透性的网络。人流可以从四面八方自然涌入、穿梭、停留。店铺向外敞开，与街道生活融为一体。即使新天地已经成为游客的新天地，但人群还是能流动的，社交还是处在高频次的发生过程中，生命力充沛。

*上海新天地石库门

这些，与恒基旭辉天地截然不同。

为了止住这种颓势，运营方在今年一直在调整：引入了gaga宠物友好店、Cervélo高端自行车等更具社群和生活方式属性的新品牌。但这些新的软件，能否真正去改变空间体验带来的桎梏？

gaga宠物友好店

Cervélo高端自行车

或许很难，因为最大的挑战一直是——如何让建筑从“观看对象”真正转变为“生活场所”。

但是否有一些解题的机会？我们也做了些思考。

比如，放弃吸引散客，极度筛选品牌。引入新锐奢侈品牌的概念旗舰店（非销售导向，而是艺术装置式体验）、高定工作室、顶级画廊、私人俱乐部，把商业逻辑转向“品牌形象溢价”和“顶级圈层入口”，空间反倒成为了这类业态的专属阵地。

亦或者，将整体空间策展化，打造为上海小众的 “付费制”艺术与设计展览空间、建筑主题博物馆、先锋时装发布厅。搭配少量极度精致的、与展览主题契合的咖啡、书店、设计品店。让进入空间成为一个有明确内容期待的事件

但“解”的代价，是必须放弃对传统商业成功学的追求，进行一次高风险、高难度的价值重生。

结语

艺术的殿堂与日常的烟火气一直都有距离。我们也一直在倡导，艺术需要走下神坛，空间才能够有呼吸感。

我们也需要看到恒基旭辉天地敲响的三声警钟，避免陷入本位主义的自嗨。

第一，商业的本质是服务于人。不管艺术抱负有多高，设计段位有多入云端，如果不能回归到对人最基本的关怀和体验上的，最终消费者终究只会来那一次。

第二，流量从来都不等于留量，网红也难以变成长红。实体商业需要的是长期主义的运营和深度体验。

第三，城市的意志要高于建筑的意志。不要去鼓吹那些孤芳自赏的建筑，必须学会与城市的既有肌理对话，与市民的日常习惯共生。它需要的是“外向的智慧”，能够吸纳并滋养周遭的活力，而不是“内向的强力”，企图以自身的规则覆盖一切。

我们短暂的再次驻足恒基旭辉天地，也似乎是在缅怀曾经炙热的的年岁。随后便转身进入不远处那条更嘈杂、更自在、更生机勃勃的街道。

很荣幸迎接我们的每一位读者

除了本大楼外，附近的大楼我们也有不同面积和价格的办公房源可供选择，

具体可以添加我微信或者来电咨询：

021-51250158    无中介费！