这几年看上海办公楼市场，大家习惯把目光放在几个最熟悉的板块上：陆家嘴商务区看金融，前滩看总部，张江看科技，北黄浦外滩看城市更新。

相比之下，浦东世博有点特别。

它不是传统 CBD，也不是新规划出来的概念板块。它夹在陆家嘴商务区、前滩和徐汇滨江之间，有滨江界面，有总部楼宇，也有不少央国企和金融类租户。但从市场表现看，它又确实正在承受一轮比较明显的调整。

截至 2026 年一季度，浦东世博板块商业办公项目共 19 个，总存量约 77.55 万平方米，账面出租价格 134.7 元/平方米/月，空置率 37.8%。

世博板块目前的状态是出租价格还在往下走，空置压力还不小，但市场并不是没有成交。它正在进入一个重新定价的阶段。

出租价格还在下探，空置率高位回落

2026 年一季度，浦东世博账面出租价格为 134.7 元/平方米/月，同比下降 6.5%，环比下降 2.7%。

这不是单个季度的波动。从 2023 年以来愚园108大厦，板块出租价格整体就是一路向下的走势。对业主来说，这意味着过去依靠区位、楼宇品质和总部概念支撑出租价格的逻辑，正在被市场重新检验。

2026 年一季度，浦东世博空置率为 37.8%，同比下降 0.2 个百分点，环比下降 2.4 个百分点。

好的一面是，空置率确实在回落。尤其是在本季度没有新增供应的情况下，净吸纳量达到 18,334 平方米，说明存量空间正在被市场消化。

但另一面也不能回避：37.8% 仍然是一个偏高的空置水平

过去几个季度，世博板块曾出现较大体量的新增供应，尤其是 2024 年二季度和 2025 年三季度，单季新增供应都接近 9-10 万平方米。集中入市之后，市场需要时间消化，这是空置率高企的重要原因。

板块内部并不是所有项目都一样。

招商局上海中心、中国商飞大厦、中国黄金集团大楼等项目，账面出租价格仍在 160 元/平方米/月以上；中金上海大厦、中铝大厦、中国华电大厦、华泰金融大厦、天安金融大厦等项目，则更多集中在 120-150 元/平方米/月区间。

世博不是简单地“整体便宜了”，而是项目之间的差距正在拉开。

地点、楼宇品质、企业形象、交付条件、招商能力，都会直接反映到出租价格上。

谁在租世博？金融业比想象中更重要

从租户结构看，这个板块并不是单纯依靠低出租价格吸引企业。

浦东世博板块金融业租户占比达到 43.2%，明显高于上海整体市场的 20.3%。此外，地产建筑占比 17.2%，科技互联网占比 6.9%，贸易占比 6.8%，能源环保及公共事业占比 6.2%。

这组数据挺有意思。

世博虽然不是陆家嘴商务区，但金融属性并不弱。很多金融、央国企、总部平台、产业链相关企业，仍然把这里作为一个可接受的办公选择。

近期成交也能看出这个特征。金融业成交使用面积占比达到 60.8%，专业服务占比 21.2%，科技互联网占比 10.6%，贸易占比 7.3%。

简单说，世博的需求并没有散掉，核心租户仍然是相对稳健的企业类型。只是这些企业现在更会算账，也更愿意谈条件。

世博更适合中大使用面积需求，且以内资为主

从出租使用面积段看，浦东世博和上海整体市场也不太一样。

上海整体市场里，300 平方米以下的小使用面积出租占比达到 64.7%。但在浦东世博，这一比例只有 25.9%。

相反，世博在 500-1000 平方米、1500-2000 平方米，以及 2000 平方米以上使用面积段的占比更高。

这说明什么？

世博不是典型的小微企业市场。它更适合承接部门整合、区域总部、平台型公司、中大型团队搬迁这类需求。

对租户来说，如果想在浦东核心区附近找一个形象不错、使用面积选择相对充足、出租价格又比陆家嘴商务区和部分前滩项目更可控的地方，世博是一个会被纳入比较清单的选项。

从企业来源看，浦东世博以内资企业为主。

板块内中资省内企业占比约 58%，中资省外企业占比约 37%，外资及合资企业占比较低，仅约 4%。

这和上海整体市场不太一样。上海整体外资及合资企业占比约 26%，明显高于世博板块。

这也决定了世博的恢复逻辑。

它不是一个高度依赖外资扩张的市场，而更依赖内资企业、央国企、金融机构、总部型公司和本地产业资源的办公需求。

换句话说，世博板块未来能不能继续去化，关键不在于有没有新故事，而在于能不能把这些稳健型租户真正留下来、引进来。

世博的价值，不在于“最强”，而在于“刚好”

如果拿世博去和陆家嘴商务区比金融浓度，显然不现实。

如果拿它去和前滩比新楼品质和规划完整度，也未必占优。

但世博的价值在于，它处在一个比较微妙的地点：离核心区不远，有滨江形象，有总部楼宇，有一定产业基础，同时出租价格又比最核心板块更有弹性。

这让它成为一类企业的“折中选择”。

既不想完全离开浦东核心商务圈，又希望控制办公成本；既需要一定企业形象，又不一定要支付陆家嘴商务区或前滩最核心项目的出租价格。对这类企业来说，世博是有吸引力的。

当然，前提是业主愿意给出足够有竞争力的条件。

接下来，世博板块的竞争不会只停留在地段和硬件上。出租价格、装修免租期、装修补贴、交房标准、物业服务、产业资源，都会变得更重要。

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