如果你考虑在今年或者近几年买房，那么这篇文章我建议你一定要看，起码能帮助你在这十年里少走弯路。

视频版可以直接看这里，不过逻辑会简化很多：

我们就用房产目前存在的人口、债务和收益的三个看衰因素来拆解未来十年的房产逻辑。

第一个问题：人口如何影响房子？

很多人认为人口不增长了，房子比人多了，房子过剩了，所以房子未来会是白菜价。

那么，车子和智能手机的保有量现在大不大？但是车子始终在更新，手机始终在更新，车价和手机价格也并没有跌到白菜价——但是，旧手机和二手车的贬值速度在加快，旧手机的确成了白菜价。

更关键的是，房子本身其实不会过剩，因为住房子的人，实际住的是整个房子对应的服务。换句话说，如果给你一套全新的房子，但是他周围没有学校、公交、地铁、商场，甚至好点的路都没有，这样的房子有多少人会愿意住？有多少家庭会愿意住？

所以事实上房子还没到过剩的时候，就会因为周边服务支持的转移或衰落而快速贬值，最终不是被回收就是成为荒城。

当房产进入存量时代之后，真正会出现的问题不是新房大跳水白菜价，而是二手房产加速贬值，新房要不断提升配置。

至于加速贬值后的二手房会不会被回收，关键其实在房子所在的位置——距离核心地段的远近。你可以理解为，品相还不错的苹果二手机总有人回收，但红米二手机，就得看价格了。

在这个过程中，还会出现一个名场面，就是越来越多的开发商和城市被洗牌出局，就像现在的新能源汽车赛道和过去的智能手机一样。在增量时代，你杀进来了就能分到钱，但到了存量时代，拼的其实是供应链和研发改进。

那么这件事什么时候会有明确节点呢？

就跟智能手机取代老手机一样，要等到房产正式迎来一个更新换代的节点，就像过去从茅草屋到木屋、砖瓦房再到现代建筑的变化过程一样。

但是买手机和买车，大家都知道直接看配置看评价看使用体验，房子看什么呢？看样板间吗？

当然不止，房子的硬件配置其实就是房子的地段、配套、户型和装标，软件配置则是开发商、物业、街道和小区业主，硬件决定下限和成本，软件决定上限和居住体验。比如同样是老房子，教职工分配到的小区和其他人分配到的小区，在硬件配置一样的情况下，几十年后，通常是教职工小区的保养和环境会更好，这就是居民素质水平带来的居住体验的提升，很多动迁房的口碑不好，往往也有这方面的原因。

而且房龄本身决定的，也不止是房子的年限，还包括户型的迭代，配套的迭代，周边城市界面的更新——所以如果在一个老片区里推出一个新小区，这个小区就很难吸引到外地客群，因为它只是刷新了房龄、户型、装标和小区环境，却没有刷新配套和界面。

在过去和未来的城市更新中，只有两类区域更符合普通购房者的需求，一是成片更新的片区，二是在成熟期或者上升期的片区。

但是，在人口下行的前提下，远离核心区域的新片区将失去吸引力——事实上，即使是过去几十年间，远离核心区域的新片区也很难吸引到足够的人口，比如环京、环沪和一些位于郊区的所谓的新城。只能说，规划也要讲科学，不是你怎么安排，事情就会怎么发展的。

所以人口问题虽然会持续影响整体的下行，但人口的二次分配，也就是存量人口的自然流动，会加速城市之间的分化和分层——就像手机品牌和新能源品牌当下的形势一样，一部分品牌直接查无此牌了，但另一部分品牌却正在继续扩大市场成为巨头。

在城市内部也会这样，郊区的区县可能会持续空心化，而市区的核心区域则吸收这些区域流出的部分人口。

从房产角度看，人口问题为未来十年带来的变化主要是两个，一是加速房产的贬值速度，尤其是配置不太好的房产，这也会让房产之间的价格差进一步扩大；二是继续拉开城市之间的差异，在这个节骨眼，做好选择比持续努力更加重要。

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第二个问题：房价靠什么回升？

房价的本质是供求关系，但是供求关系的背后不是人口多少，而是收入高低。而从房产角度看，这个过程可以称之为债务危机。

就是过去太多人选择了自己能买到的最贵的房子，于是他们不得不为此削减生活开支，甚至长期加班增加收入，结果反而导致消费能力变弱。

这种人多起来之后，就造成了消费的供求也逆转了，参与生产的人太多了，结果产品和服务没人消费了，企业的收入也就降低了，结果员工的收入自然也就减少了，而这就导致背着房贷的人更加不敢消费。

这个本质其实就是前期用贷款和借债促进了消费，现在要还债了。此外还有一部分人为了房子或其他生活目标攒钱，也在削减消费的预算，只不过这一部分没有债务产生，也是目前最容易调动起来的消费群体。

所以，债务危机不解决，房价暂时就不会到底。

而现在还能坚定买房的家庭，往往是处在上升期和稳定期的家庭，只是这种家庭比之前少了。

所以当你从收入角度去看，房价的涨跌始终是和收入捆绑在一起的。之所以会让人产生房价远高于收入的感觉，主要是两个原因，一是债务的杠杆拉得高，就是我说的，在可选范围内选了最贵的那个，为此可能还要掏空6个钱包，一旦后续收入没有继续上升，房价没有继续上涨，这个债务压力就上来了；二是我们计算收入的时候，用的是一座城市的平均值，而实际上应该是这座城市中有能力且有意愿购买房产的群体的收入或资产。

所以哪怕是外来人口接近没有的十八线小城市，市中心上新房的时候，一样不会按照整个城市的收入来评估房价，而是看市中心有购房需求的这帮人的收入水平。

换句话说，如果赚的收入只能买鹤岗的房，即使他觉得自己想买一线城市的房，这也不能算需求，只能像小米的逆光之王一样，是目标。

当然，客观来说，房价降得越低，也就意味着能买得起的人更多了，前提是大家的收入没有一起降。

我根据上海的公开数据帮大家算了一下，上海的均价应该在4万一平以上，而目前这个数字是5-6万，那是不是说，降到4万就稳住了？

别忘了，这个4万是根据现在的收入水平计算的，如果收入水平继续下降，那么房价也会继续下降。

而在新房库存和二手挂牌非常惊人的城市，其价格就可能低于收入水平，而且还没人要——因为需求太少，要卖的房子太多，或者有需求的群体收入水平不足，导致房东之间和新房开发商之间必须选择降价——在上海，这种情况也有，甚至在中外环间也能看到。

这就是房地产最有意思的地方，它其实不直接干扰经济，但它是经济的晴雨表，风向标，是经济的果，而不是经济的因。

所以并不是说未来房价不会涨，哪怕人口没有回升，但随着债务落地，收入水平回升，房价也会回温，但是这个回温，很难弥补不同房产之间的差距，甚至可能一头在涨，一头继续跌，就像现在上海的市区新房和广大二手一样。

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第三个问题：当下还有理由买房吗？

如果我们认准了整个房地产赛道接下来还是下行，那我们不就应该继续坚持做等等党吗？

这里面有很多原因，我们挑几个有代表性的来解释：

第一种情况是大多数人对房产并不具备系统性的理解，他们可能把房子看作各种各样的东西，可能是感性的，可能是理性的，就是没有看作一个具备投资属性的（不代表投资价值）的商品，或者说模模糊糊地有这种感觉，却并不关心这个，只是按照自己的判断，对比了同小区和附近的成交情况就下手了。

这种情况甚至还很常见。

当然，还有一种情况是人家真的有钱，纯粹就是买个自己喜欢的房子，把房子完全当作一个商品。

这也是房子和车子、手机真正不同的地方。车子和手机是纯商品（至少绝大部分是），旧了就卖掉，坏了可以报废和回收，但房子本身就依附于土地资源，天然具备投资属性，只有在你完全不在乎它的投资属性的时候，才能完全当作手机和车子来看待。

第二种情况是捡漏，这也是当下最容易出现的交易行为之一，就是市场上有这么一套房，价格比所有同小区甚至同片区的房源都要划算，而购房者很难不为这个价格心动，因为大多数人没有能力估算房价到哪才算底——就算将来房价真跌到这了，起码也是提前半年甚至一年按这个价格拿下的，心理预期上会比较舒服。

第三种情况是置换，算是当下最常见的情况，是趁着房价之间的差距还没扩到最大，先把自己手头相对差的房子置换成相对更好的房子，一来提升自己的资产护城河，二来改善自己的居住条件或者配套，最明显的就是卖旧房，买新房。

改善需求这四个字大家一定要记住，因为在存量时代，这个需求比刚需更普遍，人类是非纯理性，甚至常常是非理性的动物，就像明明手头的手机刚买一年，新上市的新款并没有什么特别大的更新，但仍然有不少人会选择换新一样。

第四种情况比较特殊，是主要把房子当作理财产品，这也是我们要谈的，第三个看衰房价的因素——收益。

房产的持有成本在未来会继续增加，而房产税又势在必行，相关的税费标准又常常根据实际情况灵活变动，缺乏稳定预期，结合人口和收入的问题，很少有人愿意在这个时候选择一套没有增值空间的房产。

但由于房价持续下行，但房租却还相对比较可观，导致不少老房子的租售比提了上去，不少老房子的租售比可以提到2.5%到3%，而现在银行的五年定期存款利率才1.3%，这么一算，老房子反而成了更具投资价值的产品。

如果考虑全款或者贷款全部用公积金贷款来入手一套老房子甚至更多套，一边赚租金一边博拆迁，或者博房价回暖，就成了很多人眼中的投资方向。

但我需要提醒大家的是，从预期上来说，目前租售比比较可观的老房子，未必能维持如此长时间的租金，或者租金收益未必能补偿其继续下行的损失，除非你没打算靠这套房子继续向上置换，只是当作一个理财产品。

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第四个问题：还会发生哪些事？

这个我们可以直接拉清单：

1.逢低吸纳。

趁机征收土地和老房子，扩大储备，更新城市界面，主要是拆掉城中村、老公房等老旧的低密地块，既能减少疯狂降价的老房子，还能制造一批新增的购买力来买房和租房。

2.原拆原建。

当土拍市场难以为继的时候，探索原拆原建的形式，一个小区重建，开发商、业主、承建方、物业、城市管理者多方受益，还能刷新城市界面，减少老房子的数量，提升其他老房子的信心。

3.更新城市服务配套。

买房子的本质就是买服务，没有服务的房子，自己就会一路贬值，那反过来，房子可能没法重建，但周边的服务和配套可以提上来，变相为房子保值，同时更新城市能级。其实市中心还能卖得上价的老房子都是这么保值的。

4.通货膨胀。

虽然我不确定这一次的通货膨胀会不会再选房产作为蓄水池，但是普通人想要抵御通货膨胀，不让自己的存款和资产被动贬值的话，最好的选择一定是选具有投资属性的资产，而不是纯消费型的商品。

5.房产升级。

这件事就算不在这十年里完成，也必在这十年里定型，因为这是推动房产大置换的必备条件，也是推动城市大更新的关键。

纵观过去的历史，各种创新想要落地，往往要经过一个消费级的应用，从计算机到智能手机、新能源再到现在满大街的AI都是这样，只有消费级能为其提供充足的现金流去进一步研发。房产领域更是这样，居民不需要你觉得，你只要把产品放进房子里，能不能用，好不好用，有没有用，就一清二楚了。

起码就目前所谓的四代宅来说，我觉得方向明显是走偏了，也完全不具备划时代的意义。

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第五个问题：怎么买，买哪里？

1.核心地段或服务配置好的房子。（废话，但是必须先写下来，需要注意，这里的服务配置包括房子本身。）

2.捡漏房。其实法拍房捡漏目前还是有机会的，而对捡漏价格的评估，我建议就跟着法拍房的价格体系去看，只比同期成交价低一点点的，哪怕已经是全小区最低价，那也算不上捡漏。说得实在点，可以按明年的价格考虑的今年的房子，而不是按现在的价格，考虑现在的房子。

3.成片开发的区域——离中心区域越近越好，配套成熟度越熟越好。我不想给各种远离市区的新城泼冷水，但实际上离核心越近越好借力，甚至很多配套都是新的，而离核心越远越要往里投钱，而目前最大的问题，恰恰是资金有限。

4.继续做等等党。有个朋友到现在已经等了两年半了，越等越开心，因为加速贬值正在发生。

实际上，就我沟通过的这么多的买房案例来说，家家有本难念的经，很多人都有自己买房的不得已，包括我自己在内。

所以更关键的问题是：如果因为种种原因不得不买非核心的或者服务很差的房子，该怎么办？

其实答案已经在上面的逻辑里了，我给大家总结一下关键点：

事实上，当你买了一套房子的时候，你就已经参与了一场投资，你投资的是一个城市，或者最起码的，是一个小区所在的地段将来的发展，甚至可以说，你是这个片区的股东之一。如果最终亏了，意味着这个小片区失败了。

如果你明知道你选的这个房子，投资属性上很差，但又非买不可的话，就等于是把房子当作消费品，相当于买个手机先用着，那最好的选择是买个需求范围内最便宜的，尽可能满足自己的需求，同时减少自己的损失，留下更多的资金来等将来换一个你更想要的——正常情况下这件事会很快发生的。一步到位应该建立在对要买的东西很满意的基础上。

那如果说你不确定要买的到底是什么档次的，比如在城市、片区、房子这三个点上有任何一个点或两个点是能实现人口或资金的流入的，那就可以选择一个相对中档的预算来选对应的房子，也就是尽可能不动用商业贷款，或者少做点商业贷款。

即使将来通货膨胀了，可能你会后悔当初买少了，买小了，但这就是选择的代价。

只有在城市、片区、房子这三个点上都能处在有升值预期的前提下（友情提示，目前这种城市全国范围内应该是两只手数得过来的），我才会建议你选择最高的预算，选择能够到的最好的房子，争取一步到位。

本来原文洋洋洒洒一直写了上万字，但是越写要解释的反而越多，要补充的越多，所以改了四五次，只能先改成这样，大家有任何疑问欢迎沟通，或许你的问题，恰好能点到我没有想到的地方。

同渡沧海，与君沉浮，我是楚白。