最近浦东的陆悦天地开业了，我也去打了个卡，顺便简单聊一聊。

题目中的不容易有两个意思：一是在如今的大环境下陆悦有这样完整的呈现实属不容易，二是以项目当前的产品体验，在面临商圈内的竞争以及各种不确定性时，未来要持续运营提升也很不容易。

1、商圈暗战

项目所处的地点是张江科学城的人工智能创新小镇（下图2所示），目前核心区（图1）的张江人工智能岛、科学之门双塔、张江科学会堂等产业配套设施都已呈现，预计到2030年将集聚1000家人工智能企业伸大厦，实现千亿产业规模。

放在更大的区域图景下（图3），项目所在的张江产业功能属性是远远大过居住属性，这也意味着商圈内的居住客群数量偏少。卫星图可见的现有成片居住小区主要集中在项目的东侧。

公共交通方面，项目连接地铁13号线学林路站，但这已经接近13号线东段的末尾站，向西更靠近城市中心，但商业配套也更是完备（西区沿线客群到来的必要性就没那么大），因此这条线对项目的客流拉动作用有限。

未来的21号线贯穿张江区域南北，对项目肯定是利好，但也不必过于乐观。

目前主要的到达方式还是自驾，这可能也是项目规划3700个车位的原因之一吧。

距离项目约3KM处已有长泰广场（商业建面约15万）、汇智国际（商业建面约6万）个项目，这都是开业10年的老项目了，在商业规模和对片区客群的经营上都领先于陆悦广场。

从商圈角度而言，在区域既定客群基数相对恒定的情况下，新加入的陆悦是要从长泰、汇智那里抢市场的，所以，就要先在产品上分个高低。

2、体验比拼

陆悦天地商业总建使用面积16.6万㎡，由5个地块组成，分别被命名为土星、金星、火星和水星，其商业主体部分在土星和金星部分，都为地上6层的盒子空间。

5个组块在地下B1层通过步行商街形式串联，地上2层则通过连廊连接，这已经超过了单个项目的范畴，有点商业区的意思了，由此带出的问题就是动线过于复杂，给顾客的找店带来负担：能否分得清这5个区？分清了走过去也有点累啊！

项目定位：智造生活探索中心，契合张江核心区定位，客群还是产业园区的上班族和附近家庭。

业态规划上，土星、金星偏重家庭消费，火星、木星、水星则是餐饮、休闲消费。这种业态划分呼应了上面的找店问题，亲子消费就去土星-金星，商务及其他消费去火木水。

土星-金星商业部分引进了盒马鲜生、鹿岛会员店、加伍磅（健身）、寰映影城、超级安踏、名创优品、超级骆驼运动城等主力店。

零售部分有Have a party 、KeepLooking、华为、斯凯奇、周大福、调色师等。

餐饮则汇集了粉红汉堡、眉州东坡、山海鲁、丁香酒家、云庐小颂、满陇山房、左庭右院、厚贞日式烤肉、......

家庭娱乐上有岩时攀岩、TKR滑板、淘气小镇、花橄体育等品牌。

目测当前的开业率大概80%左右，招商方面还得加把劲才行。

空间体验上则是充满变幻，仅土星、金星而言，不仅各自有不同楼层的中庭空间，且两个体块连接处还有中庭，有点迷啊！虽说体验是增加了，但空间利用率应该是直线下降，并且游走动线流畅度上也不好。

下图各组团平面分布：

土星主、次入口（中科路上），土星-金星联通整体西立面

土星F1、LG层品牌分布，F1中庭、局部

金星F1-F2中庭空间

土星-金星连接处中庭空间

金星3F以上空间

土星F5-6层大挑空，屋顶儿童乐园

LG层（B1）土星-火星连接示意，土星B1层联通地铁布置了不少零售品牌，火星向东连接木星、水星，基本为美食城业态。

火星地上沿街商业部分

开业期间，项目联动迪士尼呈献 “玩心FUN大”《玩具总动员》30 周年主题活动，打造了 “光年探险”、“玩心许愿树” 等七大主题场景，还有主题快闪店 、100+场演出活动和各类商家优惠福利等。

3、用户价值

互联网行业有个产品价值公式：

产品（用户）价值=新体验-旧体验-迁移成本

我想这个公式也适用于商业，陆悦创造的新空间体验应该是优于长泰广场们的，业态品牌体验目前来看是逊于长泰广场们，迁移成本则包含时间，金钱可能还有过往情感投入，所以，综合来看陆悦的优势不明显，还得继续努力啊！

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