从上海市中心沿着南北高架，过黄浦江、过前滩，一直往南，渐渐呈现出了如生态分层般的物业分层：先是高高的办公楼、再是密布的公寓区；到了辽阔的闵行区，道路两边出现了大片的工业园区。

在一个名叫浦江镇的地方，一栋12层的未完工楼房，茫然地矗立在十字路口的西南角。

在冬日的暖阳下，这栋楼南侧的建筑大门紧闭、没有施工迹象，仅有几个工头模样的人，紧张地审视着每一个靠近的人。

这栋楼有一个好听的案名：樱花台；背后的公司叫鹏欣。

曾经，鹏欣有着那个时代优秀民营企业所共有的特点：有一个能干的老板，然后，进入房地产行业。

鹏欣姜老板是江苏南通人，1988年创立了鹏欣集团，承建上海大量的建筑。到了1995年，姜老板创立了鹏欣房地产公司，开始了其在上海滩扬名立万的黄金岁月。

一度，鹏欣在房地产行业全面开花：既有“城市经典花园”“一品漫城”“白金湾府邸”“邑滨江”等公寓项目；也打造了“水游城”“星游城”等商场+办公；并投资建设了“上海北黄浦外滩悦榕庄”“天津海河悦榕庄”等五星级酒店……

客观地说，姜老板是一个不错的老板：投资有眼光、对产品品质要求高。

据鹏欣老员工介绍，老板在施工中甚至对一些细节也不放过：小区道路上不能有任何井盖，楼梯间的管道井都要隐蔽美化等……在那个年代已经属于难能可贵。

当然，那个年代的争论焦点是民企发展是走专业化还是走多元化，前者的代表是万科，后者的代表是复星。

姜老板的选择和复星郭老板一样。

从2008年到2013年短短五年时间，姜老板就将鹏欣集团由单一的地产大业主变成了一个包括鹏欣资源、鹏都农牧在内的规模庞大的多元化集团。

2014年也成为了姜老板的高光时刻：以251亿元财富值位列当年胡润百富榜的第43位。

壹丨前世今生

多元化的路上，房地产始终是鹏欣的重要产业。

20世纪90年代末，鹏欣收购了上海浦江镇一处地块。

直到2008年，这块集公寓、办公和酒店于一体的综合用地，经控规调整后，才正式开发建设。项目占地使用面积近8万平方米 上海银行大厦，规划总建筑使用面积约17.6万平方米，包括公寓约13.3万平方米、公寓式办公约1.6万平方米和经济型酒店约2.7万平方米。

其中，公寓和办公部分建设很顺利，并于2010年顺利建成交付，成为了如今的浦江智汇园的主要部分。

鹏欣智汇园

然而，预期中的2.7万方的经济型酒店地块却迟迟未动工。

个中原因很多，据多位与鹏欣有交集的人士回忆，其时，鹏欣正集中资源开发同在浦江镇的“一品漫城”公寓。并且，鹏欣内部经过市场调研评估后，认为该区位并不适合经济型酒店业态。

事情，就这么耽搁了下来。

令人没想到的是，这一耽搁，就是6年。到了2016年中，由于长期闲置，该地块面临被地方政府无偿收回的风险。

迫不得已，鹏欣对地块重新下了手：项目总建筑使用面积调整为约2.6万平方米（地上约1.7万平方米、地下约0.9万平方米），总投资近2亿元，计划于2017年开始建设，2019年竣工交付。

就在这个时候，变化出现了。

2017年下半年，鹏欣成立了鹏都健康，并瞄准了这个地块，开始谋划向养老产业转型。

或许是姜老板的个人情怀，或许是在“水游城”商业项目上，借鉴日本福冈博多水城的成功经验让鹏欣尝到了甜头。此番转型，鹏欣的首选仍是向日本取经，拟在浦江镇引入国内不多的日式养老理念。

日式樱花台

于是，在经济型酒店的轮廓中，一个充满日本风情的养老项目“鹏欣樱花台”，横空出世。

贰丨命运多舛

后面的事情，便渐渐吊诡起来了。

那个年代地产商转型养老的不在少数，从盘活资产的角度，这甚至是一条不错的路。

就在鹏欣樱花台一街之隔的复星星堡浦江养老公寓，由办公楼改造而成，自2016年开业，便受到了市场的热烈追捧。在附近办公楼售价仅1万元/平方米左右时，该养老公寓通过出售房屋使用权的“会籍制”模式，卖到了约1.8万元/平方米。

照理说，以鹏欣的地产开发能力，新建一个不到3万平方米的项目，满打满算2-3年即可完工开业。也就是说，若项目在2018年如期动工，2021年前后“樱花台”就能面世。

退一万步说，榜样就在隔壁，就算抄也能抄出个大概。

然而，历史总是喜欢开玩笑，在这场几乎是开卷考的考试中，鹏欣楞是没考及格。

项目的拖延还在继续：开工时间延迟了1年，随后从打桩到建筑主体完成用了4年，办理竣工验收备案又花了2年，并且仍然是以“酒店”名义进行的。

这一拖，时间就从2018年，来到了2025年。

如今，虽然项目建筑围挡外挂着“装饰装修”的施工铭牌，但据现场人士透露，目前该工程实际处于停工状态。

现场施工铭牌

事情想想都匪夷所思：拿地16年、开工8年、砸了近2亿，一个不到3万方的中小项目至今都没开业，仅有几间样板房用于推广宣传。

网上信息显示，一度，樱花台也有过挣扎：在2022年曾进行过预售，并计划同年8月投入使用，可提供202间独立生活公寓及29间护理型公寓，床位约443张。

然而，后来，又没有后来了。

终于，樱花台被拖成了梅花桩，成了地产和养老少有的跨界烂尾项目。

樱花台样板间

叁丨天灾人祸

从来就没有无缘无故的爱恨，也没有无缘无故的烂尾。

今天，当我们直面这个行业少有的案例时，除了不住的唏嘘外，眼前只有四个字：天灾人祸。

以地产为主体的经济下行，这是无可奈何的天灾。

这几年，鹏欣的日子和大家一样的不好过。

旗下原有四家上市公司中，鹏都农牧因违规被罚退市；润中国际与国中水务近期业绩双双亏损；仅剩鹏欣资源独木难支。

地产更惨：旗下公司欠税公告屡见不鲜；2024年，鹏欣甚至出售了五角场智选假日酒店，现金流之窘迫，显而易见。

覆巢之下，隶属鹏欣健康的樱花台项目显然不可能独善其身。这都是可以理解的。

但是，天灾的无可奈何之外，是人祸的虚与委蛇。

不止一个离开鹏欣的人对我们哀叹：里面的人，已经没有创业精神了。

也许，这才是一针见的血。

因为事实摆在眼前：环顾整个房地产行业，陷入困境的比比皆是，甚至暴雷的企业也大使用面积存在。

为什么债务压力远比鹏欣巨大的融创、金科等，都能坚持按时交楼、债务重整？而一个小小的樱花台，却成了鹏欣跨不过去的天堑。

因为，鹏欣似乎忘了，解决问题除了需要钱，还需要一个至关重要的要素：人。

不止一个离开的人这样描述在鹏欣的工作状态：都在混。

的确，在地产狂飙突进的年代，当虹桥办公楼的灯光基本不会在晚上9点前熄灭时，鹏欣的员工们普遍能在下午五点半下班。

这本来是老板对员工善意的福利，却渐渐地养出了足够的安逸，忘却了曾经筚路蓝缕的来时路；也充耳不闻外面江湖上狂飙突进的刀光剑影。

忧劳兴国、安逸亡身。

于是，一个小小的樱花台，就成了混日子者眼前翻过不的大山。

日复一日的推诿推责、日复一日的欺上瞒下。

没有人会挺身而出，没有人会仗义执言，只有老大难的问题依旧在冷风中四处飘荡、樱花台依旧在寒冬里纹丝不动。

已完工的主体建筑

当然，樱花台也还没有山穷水尽。

摆在樱花台面前的路起码还有三条：回归酒店，打骨折甩卖，或者继续做养老。

比较而言，前两者显然都不算好路。

至于第三条路，先以养老业态盘活资产，再通过溢价转让或轻资产运营实现产业的可持续发展，这条路，本身没有任何问题，而且行业屡有先例。

除了隔壁的复星星堡，另一个上海本地民企新发展的怡福荟康养小镇项目自也一度搁置，但现在已经通过牵手中信养老运营成功走出僵局。

但是，凡事知易行难。

要彻底解决好樱花台的沉疴，还是需有刀刃向内的决心和勇气，从人开始改变。

毕竟，能战胜天灾的，只有人。

毕竟，烂尾项目对谁都不好，无论是鹏欣，还是行业。

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