服务式公寓的退出路径，以及存量闲置商办资产第一次有了明确、合规的“第二条路”，而资方也开始用真金白银去验证这条路到底走不走得通。

base佰舍苏河，很可能只是一个样本。

最近的一笔大宗交易很值得拿出来谈一谈。

上海静安区新疆路518号，base佰舍苏河，已经完成交易。买方是鼎晖投资，卖方是锦和资管旗下的 base 佰舍。

如果你只是扫一眼标题，大概率不会停下来。不是地王，也不是天价，甚至谈不上“漂亮”。但越是这种不张扬的交易，往往越值得多看两眼。

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从服务式公寓到保租房

先来看看被收购的base佰舍苏河项目。

它位于静安苏州河畔，由一幢老旧星级酒店改造而来，2018年开业，集办公、商业与居住于一体。

区位方面，步行可达人民广场、南京西路商圈与大悦城，接驳通达性好网络网，交通生活十分便利。

户型是标准的服务式公寓的户型，共有194间客房，使用面积从49-165平米不等，包括单间、一居室、二居室等多种房型。

结合区位和项目定位来看，整体出租价格也很合理，其49-58平米的单间月租约1-1.2万元，87平米的一居室约1.4-1.6万元，97平米一居室约1.7-2万元，127平米的两居室则在2.3-2.6万元左右。

并且，据了解，长期入住率超93%，运营利润率达80%以上。而这栋楼除了公寓外，还在2024年引入共享办公品牌Kreator创氪际入驻裙楼。如今，项目已变身为集办公、商业与居住于一体的复合空间。

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一些交易背后的故事

根据不如租房了解到的情况，这次鼎晖接手base佰舍苏河的成交价，大约在7.6亿元左右。

交易完成之后，项目还会进行一轮整体改造，改造成本预计在8000万元上下。改造内容是将原本服务式公寓以及原本用于办公的群楼部分都改造为保租房，并且仍然由base团队主导完成。

改造完成后，房间数会有所增加，最终大概在345套左右。

而当年base拿下这栋楼，加上前期改造的整体投入，综合成本其实也在7个多亿。这么一算，这次出售，更像是一笔平进平出的交易。

那为什么这个平均出租了能有93%，GOP能做到80%的项目要卖？原因其实不复杂。

近年来，整体市场经济波动的环境下，无论传统公寓还是商业办公类资产都在受到冲击，而存量资产改造运营长租公寓成为房地产市场一大投资领域，外资中包括领展基金、领盛、黑石、国内有平安不动产、信达地产等纷纷下场。

而随着整个长租公寓市场从赚差价到资本运营的转变，很多外资收购的运营成熟的项目开始退出，而国资、险资则开始进场。

在和鼎晖达成交易之前，base并不是没有其他选择。

我们了解到，在此之前，项目其实有在和建信租住沟通合作的可能性，但建信的思路更偏向在现有基础上做调整，和之前的方式并没有太大差别。

这种方式本身没问题，但可能并不是base想要的答案。

所以鼎晖反而成了更合适的买家，鼎晖这类资方，看重的不是短期现金流好不好看，而是这栋楼在未来十几年里，能不能走在一条清晰、合规、可预期的路上。

而改成保租房，坪效一定会降，这也是很多人最关心的问题。

从作为服务式公寓的base苏河项目的坪效来看，平均坪效能达到185元/m²/月。而一旦转为保租房，出租价格天花板会被压下来，但结合区位来看，坪效并不会下降太多。

毕竟在同片区内，地点相对更好，产品品质也更高的苏河美欣公寓作为保租房项目的出租价格能够达到236元/m²/月。

那么本项目的账能不能算的过来，我们来算一笔账：

先看总成本，收购成本+改造成本大概8.3亿元。

再看总营收，按照保租房市场价9折的定价来估算，平均坪效大概167元/m²/月，在乘上改造后的总使用面积大概24000m²，年营收大概4795万元。

那么在不考虑运营成本的情况下，投资回报率大概达到5.78%。

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新政的首班车

为什么机构愿意接？而这一点，离不开政策。

2025年7月，上海发布了《商务楼宇更新提升实施意见》。

政策明确允许商业、金融用地调整为兼容出租住房性质，这意味着像base苏河这样的项目，未来用地属性可以调整为R4。

同时，政策也对户型提出了明确要求，调整后，70平方米以下户型的占比，需要提升到70%以上。这也是为什么base苏河这次改造，必须对原有户型进行较大调整。

完成这些之后，项目还可以申请保障性出租住房认定，水电气价格、税收优惠都会逐步落地。

这也解决了过去商改租项目中的几个核心问题：

一是产权稳定性和项目合规性大幅提升，通过土地性质的变化，以及对产品结构的调整，未来项目达到保租房的认定标准，其产权的稳定性和项目的合规性都会显著提升。

二是运营成本降低，通过保租房的民用水电、税收减免等政策，项目的运营支出将显著下降，直接拉升运营收入，从而放大资产价值。

三是金融属性更强，这也是最关键的一部分，成功纳保后，相当于打通了REITs、ABS等多种未来退出路径，根据前面我们估算的投资回报率，若后续扣掉运营成本后，投资回报率预计也能达到4.5%-5%，完全能够作为底层资产通过REITs实现退出。

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存量改造的路径正在被验证

从这个角度看，base佰舍苏河项目，几乎可以算是这项政策发布之后，市场上出现的第一批真正落地的交易。

放到整个上海，这也是一个正在被验证的方向。

据了解，上海目前的存量办公资产规模大约在1.34亿平方米左右，甲级办公楼市场存量也达高到1781万平方米，大量的办公资产被空置成为了一大问题。

而过去，像在上海等一些大城市中，商改租是被明确禁止的，虽然在经历市场的波动下 宝华城市经典大厦，商改租的口子在被逐渐打开，但大多数项目都还只是以包租模式改造为长租公寓赚出租价格差，并不能够以一种完全合规、可持续的方式被有效利用。

但现在，政策给了一条相对清晰的路。

也正因为如此，最近一段时间，类似的交易开始明显多了起来，比如位于嘉定新城核心区的中旭大厦项目将从闲置楼宇转型保租房项目，之前由商办改造的COZI可遇的两个项目也在近期通过大宗交易顺利卖出。

这些交易都在说明，整个存量资产市场，开始找到新的出口。而关于长租公寓大宗交易的相关内容，所长后续也会专门写一篇文章分析。

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不如租房有话说

回头看base佰舍苏河这笔交易，看似只是一个简单的商改租项目的大宗交易，甚至从财务角度看，还有点“平淡”。

但它踩中了一个很重要的时间点，政策刚刚给出方向，第一批愿意真正下场的人，已经开始行动了。

办公楼不再需要只能等周期，服务式公寓也不再是唯一解，越来越多的存量资产，开始找到一条能长期走得通的转身路径。

而鼎晖接手 base 佰舍苏河，本质上不是在买一栋楼，而是在用一笔并不激进的交易，提前站到这条新路径上。

后面会不会有更多人跟上来？大概率会。

只是到那时，这样看起来很普通的交易，可能就不会再便宜了。

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