上海有两个张园，像一个未解之谜。

从南京西路拐进张园，最先消失的是声音。车流与熙攘的人群，像被一道无形的屏障阻隔。阳光用最典雅的角度落在红砖墙上，安静地陪伴着这座关于时光与记忆的圣殿。

无论你是以怎样的步伐走到这里，都会不由自主地放慢。仿佛连空气都经过了精心的调校，只剩下历史建筑本身在沉默地注视着一切。

这是张园的A面，一座开放的、惊艳了时光的历史建筑博物馆。

但如果你在节假日来张园，会看到它的另一面。

茂名北路整条街被封了起来，成了一个沸腾的活力峡谷。金红色的狮身起伏跳跃，舞狮的锣鼓声响彻年关。每个人都举着手机，蓬勃而兴奋，古典的石库门轮廓，成为这场盛大派对的华丽背景板。

这就是张园的B面，一个能量惊人的城市活力场。

动与静，艺术的殿堂与公共的客厅，哪一个才是真实的张园？这种截然不同的两面，是我们理解今天张园的起点，当一片背负百年历史和天价保护成本的石库门里弄，被推上“全世界海派文化交流中心”的舞台时，必然每一步都走的备受争议，必然每种选择都伴随压力。

历史甲胄：保护的代价与使命

读懂张园，我们需要先弄明白的是：维持眼前的这份美好，代价是什么？

时光倒流百年，张园被誉为“海上第一名园”，亮起首盏户外商用电灯、成为首批自行车练车场所、首次为华人公开放映电影，许多的第一次都和这里有关。从孙中山的演讲，到女子的裙钗大会，从时尚展览到各种慈善义卖，它的一举一动始终都在紧扣“公共、开放、先锋”。

*清代年画中的张园

*安垲第前的游客

然而，历史的聚光灯总会转移。

1918年后，这片盛极一时的建筑空间被分割出售，逐步演变成人们记忆中的石库门里弄公寓。安垲第的楼宇消失了，取而代之的是七十二家房客。从这时起，张园退隐为了一片最具上海风貌的居住社区，而那份在近代中国浪潮迭起的时代，独领风骚的公共性与先锋性，也在日常烟火中沉沉睡去。

这一睡，就是一个世纪。

2018年，张园成为了上海中心城区首个“留改拆”城市更新项目。政府对它的期待值超过了以往任何一个项目，我们可以看看这些名目：有国际影响力的文商旅综合体、首发经济、提升南京西路商圈的国际影响力、展现上海魅力的重要场所……当然，最重要的是这一项——上海城市形象的重要窗口。

城市的形象，往往和野生的烟火气是相悖的。

为了成片保护，上千户居民迁出。物理的“七十二家房客”生活痕迹被极度精致地保存下来，但那份自发、杂乱、充满人情味的“烟火气”，却被永久地封存进了历史档案。

张园的保护，或许是国内许多文保建筑中最难的命题之一。不仅是天价的保护成本，还在于保护难度。仅一幢一档的普查记录就浩如烟海，平移重达7500吨的严华里建筑群更是技术上的极限挑战。更磨人的，是这里的雕花窗棂，对工匠们来说，要精准把握线条的深浅、弧度和层次，手工逐级雕刻，以还原百年前的工艺水准。

保护，在留下建筑肌理的同时，也不可避免地抽离了原有的社会生命。张园的当代使命是，必须在一片失去原生生活温度的场域里，在既不冒犯历史，又平衡投入成本的前提下，重新注入灵魂，成为城市形象展示窗口。

该怎么做？

传统餐饮零售？当然不行，历史建筑天然的限制在这，而且也杯水车薪。大众娱乐？娱乐如何承担形象功能，经营更是杯水车薪。

引进的品牌，必须在形象上符合张园的历史价值，在支付能力上达到张园的要求，在运营上拥有国际气场。那么答案只有一种——走奢侈品路线。

于是，引入BVLGARI、DIOR、路易威登等顶级奢侈品牌成为了最合适的选择，张园为它们提供展示当季秀款的舞台，它们为张园带来丰富的资源。合作形式是快闪店，顶级品牌们把最好的创意，最优质的产品，以季节性的方式在这里展出。张园因此精准地与上海打造国际消费中心城市的宏大战略同频共振，成为了一个承接全世界品牌首发、高端文化交流的战略枢纽。

此前的路易威登旅行家居全世界首店、希思黎之家亚太首店等等，就像一面旗帜，宣告着这片场域的功能和能级。

这就是张园的底层逻辑：以历史保护为先、城市形象展现为核，它并非被动选择“高端化”，而是主动锚定了“全世界时尚街区”的核心定位——南京西路张园街区早已完成精准的功能分工：丰盛里的烟火气、吴江路的市井味承接日常消费需求，而张园则聚焦全世界品牌首发、高端文化交流，三者形成“日常-时尚-文化”的互补流量池，共同支撑起南京西路千亿商圈的多元活力。

那么，如何让国际品牌以张园的方式，为城市形象赋能？这就是我们接下来要聊的。

百年传承：

国际品牌把这里当成了叙事场

张园西区的商业地图设计得极为精巧，理解这里面的品牌分级和动态平衡，是理解其商业逻辑的关键。

*张园西区示意图

我们先看东西两区中轴线的泰兴路沿线，可以将其视作顶奢的形象轴线。路易威登旅行家居空间位于轴线的开端，定义了商业高度与基调。此前，江诗丹顿的时间艺术“家”限时体验空间也在这条轴线上，营造了私密的鉴赏空间。法国希思黎之家的亚太首店落地于此，融合了艺术画廊、精品店、奢华护肤等功能。依靠着无可代替的品牌声誉与顶级客群，为整个张园锚定了一个世界级的价值坐标，也是所有故事得以展开的昂贵前提。

茂名北路沿线是艺术与潮奢轴线。承担着更广泛的时尚人群，制造潮流话题。阿迪达斯三叶草概念店就曾在这里创下销售记录；高端户外生活方式品牌Snow Peak用自然美学与石库门形成了有趣的反差；颇具老上海情致的蓝瓶咖啡则将张园的格调转化为艺术社交空间。这些互动感和新鲜感兼备的，和这条路的限时步行街功能联动，实现了动能的传导与扩散。

这种东稳西活布局，有顶奢、有潮奢、也有艺术活力，奠定了张园作为同时容纳经典与先锋、厚重与轻盈的复合场所。

更加点睛的一笔是中庭与环中庭空间W4与W12的运用。

张园与国际品牌的合作，从来不是“高端品牌的简单堆砌”，而是基于双向契合的精准筛选——能站在张园舞台上的品牌，都共享这四个核心特质：百年历史的基因共鸣，传承理念的深度契合，限定场景的精致叙事，超出预期的市场反馈。让每一次联动都成为“历史与当代对话”的标杆。

不久前刚结束的伯爵“优雅亦不羁”高级珠宝展是我们可以直观感受的窗口。伯爵用标志性的蓝金色调与复古光影，复刻了60年代的黄金年代风格。超过百件高级珠宝与腕表，按照“光影幻彩”、“幸福欢腾”等诗意的主题分区陈列，色彩、形态、钻石与祖母绿的故事被娓娓道来，完成了一段瑞士百年工艺与海派东方美学的碰撞。

此前开展过的宝格丽“灵蛇·生生不已”展览，江诗丹顿270周年「臻途」限时体验空间也是如此。前者探讨东西方关于蛇形符号的古老神话与美学对话，后者将其270余年的制表传奇，浓缩于一个精心设计的历史建筑空间中。

以上这些模式，可以看成是品牌与场地关系的创造式实验。品牌付出了更高的策展成本，但收获了在别处无法复制的品牌形象增值和客户深度体验。每一次这样的展览，都在为张园这个叠加更厚重的价值，使其商业生态的护城河，由单纯的贵，转向不可替代的高级感。

因此，张园的高端商业生态，我们可以理解成是顶级内容平台的商业模式。

这种关系，在其快闪店的模式上体现的淋漓尽致。

像阿斯顿·马丁这种与日常零售毫无关系的品牌，可以用最低的风险测试品牌形象与高净值客群的化学反应。而德国功能鞋履Birkenstock、英国雨靴品牌HUNTER，则更具现实意义，一开始它们是快闪店，但因为它们各自吸引的客群和张园的调性高度契合，市场给予了积极的反馈，因此从快闪演进为常驻店。

快闪，反倒成了一场双向选择的试验。

所以，传统商业逻辑在张园并不适用，甚至于单纯的橱窗展示逻辑也不适用。它是国际品牌演绎自身传奇的上海舞台，用历史为商业赋魅，用建筑为产品赋能。建筑的永恒性与商品价值的永恒性之间，形成了一种充满张力的共生关系。

而这，还只是故事的开端。

张园期待去成为的，是在这个高处不胜寒的舞台之上，如何实现日常的鲜活感，邀世界在这里相聚。这就是我们接下来要聊的，张园的另一面。

创造常更常新的公共性

既然无法引入市井烟火气，那就造一场场绚丽的烟火秀。

这首先需要运营思路的转变在自身物理动线和业态限制下，必须能够主动创造覆盖全街区、吸引全客群的日常内容。而这种内容的密度，不能单项的依赖于品牌自身，运营方必须成为集策划、制片、统筹、出品等角色于一身，成为这座百年街区的内容总导演。很难想象作为国资控股的运营方承担着多大的挑战和努力。

我们可以通过“2026海派新春游园会”来理解张园的意图。为期半个多月的游园会，清晰的揭示了张园期望通过文化转化实现全民参与。

在“步步骏达，岁驰张园”的春节主题下，用历史纵深感与文化包容性串联了四个模块的内容：

01

传统非遗作为根脉

通过在中心广场进行民乐、海派撕纸等活态展演，满足情感寻根与文化自信的需求。

02

先锋时尚则代表着一贯的高度

“奔马无疆——中国时尚力空间”，邀请Angus Chiang、Susan Fang等屡获国际大奖肯定、代表东方时尚美学的新锐设计师，在W12栋举办作品展。不仅夯实自身时尚策源地的地位，更用高级审美建立了护城河，同时也是对本土设计的扶持，赢得了舆论好感。

03

用科技艺术营造整体性氛围

2月15日至23日每晚，联动第四届上海静安国际光影展，将徐悲鸿的《奔马》以镭射、投影覆盖茂名北路。届时，张园将化作数字艺术现场，制造强烈的视觉奇观和打卡传播点。

04

用潮流互动扩大流量

在联动光影展的同期，引入乐高®积木“搭在一块，乐造新年”特展，以乐高积木的方式呈现舞狮、财神爷等装置艺术，展现海派年味。这种轻松、共享的游玩体验，能够确保基础客流的宽度与欢愉度。

新春游园会并非孤立，回溯张园的三年历程，我们可以看到一条清晰的内容产品线。

时尚文化系列：如此前的新春时尚HighGO节，用杜卡迪机车的机械美学点燃石库门；如常年举办的张园时尚文化周等。

沉浸艺术系列：与SMG合作引进《不眠之夜》沉浸式戏剧的户外特别版；独立策展的“光影寻梦”、“爱本无释”艺术装置展。

跨界IP系列：与迪士尼、香港故宫文化博物馆、阿斯顿·马丁F1车队的深度跨界，既有文旅，也有看似毫无关联的IP，但张园都可以将它转化为自有流量。

这种发轫于上海文化的高度包容性，被演绎得淋漓尽致。

通过这些内容产品，我们可以看到张园并没有以标准化的方式去做规模量产，而是确保所有内容拥有品牌个性。再搭配高概念、强执行，确保了街区永远有下一种期待。

我们将这种做法解读为创造新的公共性。物理空间无法支撑生活气，但可以去提供一场全城热议的文化盛宴。这是和烟火气相并行的庆典气，是当代城市无比需要的共同文化体验。

人们来到这里，并不为市井的日常，而是为了那些值得分享的非日常。

诚然，所有的绚烂都有尽时，盛世年华需要寻常人家来守护。这种寻常人家，我们谓之归属感，这也是张园这场试验的下半场需要解决的问题。而土壤，正是那块尚未完全揭幕的东区。

张园这场试验的下半场

我们为什么会如此期待张园的东区？

当狂欢落幕，人群散去，静谧的张园会再次浮现。以内容引爆为核心的模式，活力是脉冲式的，无论文化事件如何精彩绝伦，也很难成为日常生活中的附近。

这也是我们期待东区的原因，张园不仅要做一个目的地，更要成为一个生活场。东区的使命，是对整体街区功能的根本性补全，甚至我们可以理解成是基因重组。

我们来看看东区是什么，又为什么可以。

东区的落地首先意味着张园有了“常住人口”。规划中的高端办公与精品酒店将带来稳定、高净值、高频次的在地人群上海信泰中心，是改变当前脉冲式活力的关键。试想一下，上班族、旅客、商务人士这些人流的涌入，会自然产生各自需求，日咖夜酒、商务宴请、文化交流等等，能够将消费活力从容的分摊到日常的每个时段。

第二点我们觉得最为重要。如今在聊起张园的文化艺术价值，还是会带有一些疑问，除了石库门建筑和高端品牌展，似乎少了一个表达中枢。这个文化心脏的功能，将由东区的美术馆和演艺中心承载。西区的活动是流动的盛宴，而东区的美术馆与演艺中心，则是常设的精神粮仓。前者能吸引跨城际的艺术爱好者，后者能培养稳定的观众社群。用兴趣驱动、习惯驱动带来的客户停留时长，往往要优于事件驱动。

最后是地下空间的联通。东区地下空间将有数百个停车位，并与地铁2/12/13号线无缝对接，这将彻底改变张园的可达性。零售、餐饮、服务等功能配套的引入，将与地上业态形成互补，形成全时段、全业态的日常供给体系。

*张园东区地下设施规划效果图

只有当西区的橱窗与秀场，和东区的生活场真正相连时，我们才能看到一个完整的张园。

结语

写到这里，我们可以对张园做这样一个阶段性总结：

它的上半场，早已跳出“成功或问题”的简单评判，更重要的是，它为全国城市更新提供了一套可借鉴的底层逻辑——张园真正值得学的是，不再把百年历史当“脱不下的甲胄”，而是当成吸引全世界伙伴的文化磁石；不再固守“要么保护要么商业化”的二元选项，而是在试错与创新中，走出一条与时代共创的第三条路。

不是学它引进顶奢品牌，而是学它如何以历史为纽带，与拥有共同传承理念的伙伴双向赋能；不是学它的“动静切换”，而是学它如何联动附近形成功能互补：让丰盛里、吴江路承接日常烟火，自己聚焦全世界时尚与文化交流，构建“日常-时尚-文化”的共生流量池。

而东区的蓝图，是留给城市的一张未完成的答卷，张园能达到的社会活力上限究竟在哪里？我们能否看到既不失格调，又充满温度的当代生活方式？

这正是第三条路的核心：没有预设的标准答案，只有在与时代的对话中，不断迭代、持续共创的过程。

每个城市都能在历史与当代之间，找到属于自己的“第三种选择”。而我们，不只是这场实验的见证者，更是未来城市生活的共创者。

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