CBRE世邦魏理仕研究部发布《2025年上海甲级办公楼租户普查》报告，作为系列研究的第五版，本次覆盖268个甲级办公楼内约6,180家企业，总办公使用面积约990万平方米。通过对2020年与2022年的持续对比研究，报告系统梳理了上海办公楼租户结构的演进路径。在上海由“十四五”迈入“十五五”的发展阶段，城市产业体系持续升级，办公楼市场亦同步呈现出结构优化与多元驱动并行的演变趋势。

核心需求结构趋稳，多引擎驱动格局逐步形成

从行业构成来看，上海甲级办公楼市场格局整体保持稳定。2025年，金融业（27%）、制造业（26%）及TMT（16%）仍为前三大需求来源，持续构成市场基本盘；专业服务业占比回升至12%仲盛金融中心，进一步推动需求结构多元化。

金融业需求整体保持稳定，作为市场核心支柱，其驱动逻辑正由规模扩张逐步转向结构优化。证券、基金及资管类业务占比提升，银行与保险维持稳定，行业重心向资本市场及资产管理领域进一步延伸。

制造业需求持续增长，作为近年来的重要增量来源，其办公功能正由传统支持向研发与总部职能延伸。消费品与工业制造形成双支撑格局，医药与生命科学持续提升，反映出产业向高附加值领域升级的趋势。

TMT行业需求延续增长态势，发展模式由高速扩张转向结构分化与理性演进。系统解决方案类企业成为主要需求来源。同时，部分科技企业由于对空间形态与成本的要求，更倾向布局产业园区，在一定程度上影响其在核心办公楼市场中的使用面积占比。

中资需求韧性增强，外资布局更趋审慎

从租户构成来看，中资企业占比提升至56%，较2022年进一步上升，持续强化其市场主导地位；外资占比则回落至44%。这一变化表明，在当前环境下，办公楼需求正由外部驱动逐步转向以内生增长为主导。

中资企业在金融、先进制造及科技服务等领域持续发展，在办公选址上表现出更强稳定性，并通过整合与升级释放高品质办公需求。部分头部企业逐步由出租转向自持物业，体现长期布局导向。

外资企业需求整体保持稳定，但策略更趋理性，仍聚集于核心商务区，同时更注重通过搬迁升级与成本优化提升办公效率。在全世界宏观环境与区域配置调整背景下，其新增需求释放节奏趋缓。整体来看，市场正由外资驱动向中外资协同、以内生需求为核心的结构转变。

大使用面积扩张趋缓，需求结构加速调整

从规模结构来看，大使用面积租户（10,000平方米及以上）需求较2022年有所回落，占比由28%降至26%。该类租户仍主要集中于金融（34%）与TMT（17%）行业，持续发挥支撑作用，但超大规模扩张趋势已明显放缓。

这一变化主要源于结构性调整。一方面，企业更加注重降本增效，大使用面积扩租意愿下降，更倾向通过空间整合提升效率；另一方面，部分金融机构回归自持物业，减少对出租市场的依赖。同时，部分TMT头部企业通过自建总部实现长期布局，叠加科技企业向产业园区分流，对办公楼市场形成分散影响。大使用面积需求的回落，本质上是由“出租扩张”向“自持化与多元配置”转变的过程。

多中心格局深化，产业与空间加速协同演进

回顾过去五年，上海办公楼市场在产业升级与区域发展推动下持续演变，多中心体系进一步扩展与细化，由早期十余个子市场逐步拓展至当前22个，子市场各具特色且协同联动增强，租户结构亦由相对集中走向更加多元分布。

进入“十五五”阶段，从租户分布数据来看，各子市场行业结构呈现出更加清晰的差异特征。核心商务区中，陆家嘴商务区与黄浦外滩仍以金融及专业服务业为主导；南京西路及淮海中路则集聚消费品与品牌服务企业。核心拓展区呈现多行业并存格局，如世纪大道、北黄浦外滩及徐汇区徐家汇兼具金融、科技与服务业需求。与此同时，新兴及附近板块产业导向更为突出，五角场（新江湾城）及徐汇滨江以TMT企业集聚为特征，前滩聚焦医药及生命科学，大宁及中山公园承接制造及相关配套需求。整体来看，不同子市场的行业分布差异持续强化，多中心格局下的产业集聚与空间匹配度不断提升。

本次租户普查基于过去8年市场数据的系统梳理，从行业结构、租户构成及空间分布等多个维度，呈现了在产业升级及中外资企业不同发展节奏的宏观背景下，上海办公楼市场的演变路径。随着市场逐步迈入‘十五五’阶段，企业办公需求正由规模扩张转向结构优化，租户行为更加注重效率与长期布局。

展望未来，在供给节奏调整与产业体系持续全面的背景下，办公楼市场将呈现更为明显的结构性特征。不同行业与企业在空间选择上的分化将进一步加深，多中心格局下的产业集聚效应持续强化。随着城市功能与产业定位不断提升，上海办公楼市场有望在更加成熟与多元的体系中实现稳健发展，租户结构的演进亦将持续映射产业发展方向。

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