上海市长宁区天山路 1715 弄-5 号（部分渠道口径 1717 号）

所属商圈

天山路·娄山关路（虹桥涉外贸易中心核心）

大业主

SOHO 中国有限公司

竣工时间

2016 年 12 月（部分渠道口径 2017 年 3 月）

楼宇等级

甲级办公楼（LEED 金级）

设计单位

KPF（Kohn Pedersen Fox）

楼体构成

T1 栋地上 31 层＋T2 栋地上 11 层，地下 3 层

总建筑使用面积

约 17.1 万㎡（办公约 7.4 万㎡＋商业约 1.7 万㎡＋酒店）

标准层高／净高

约 4.05 米／约 2.8 米（部分渠道口径 4.2 米）

大堂挑高

约 10 米

实用率

约 70%

电梯配置

高区客梯 6 部＋低区客梯 4 部＋货梯 2 部

空调系统

风机盘管加新风／VAV＋独立新风，工作日 8:30～18:30

物业单位

北京搜厚物业管理有限公司上海分公司

物业费

30 元／㎡·月（含集中式中央空调）

车位

1,022 个，约 1,000～1,500 元／位·月，临停 12 元／小时

参考日出租价格

4.0～5.5 元／㎡·天（报价区间 4.0～7.5 元）

注：楼层层数与含酒店的确切体量公开渠道存在口径差异，实际以现场踏勘与业主方确认为准。

一、天山路口的城市综合体甲写

SOHO天山广场的差异点在于它不是纯粹的办公楼，而是把甲级办公、凯悦嘉轩酒店、音乐厅、商业与餐饮装进同一个地块。建筑之间自然形成露天广场，办公人群下楼就能完成咖啡、就餐、健身与商务接待的完整动线，这一条在长宁的新建楼里不多见。

客群结构以影视、广告、设计、医疗、科技类企业为主。楼内已入驻乐心医疗、火石传媒、橙地影视、大众点评、DKNY 等企业太平洋新天地商业中心，创意与消费类团队扎堆，看重的正是综合体带来的生活与商务双便利。

二、地下通道直连地铁的通勤优势

项目最大的通勤优势是全天候接驳。地铁 2 号线娄山关路站 2 号口与大楼地下空间直接连通，员工从站厅进楼不用过马路、不受雨天影响，公开口径步行约 300 米。2 号线向西两站到虹桥火车站，向东直达静安寺、南京西路与陆家嘴商务区，是上海商办通勤效率最高的一条线。

车行方面，项目距内环线不足 300 米，约 15 分钟可达虹桥机场，约 7 公里到虹桥枢纽；多条公交线路在天山路沿线停靠。商业配套由楼内约 1.7 万㎡ 的自持商业兜底，餐饮、银行、健身、咖啡齐全，凯悦嘉轩酒店就在楼下，客户住宿与会议接待不用另找场地；附近还有金虹桥商场、虹桥南丰城与尚嘉中心，商务宴请的选择面比单一办公楼宽。

交通与配套参数表

维度

参数

轨道交通

2 号线娄山关路站 2 号口地下通道直连（约 300～466 米）

通勤半径

约 15 分钟静安寺，30 分钟陆家嘴商务区

快速路

内环线不足 300 米，天山路沿线通达延安高架

公交

71 路、76 路、93 路、141 路等 20 余条线路

商业配套

楼内 1.7 万㎡ 自持商业；金虹桥商场、虹桥南丰城、尚嘉中心近距

酒店配套

凯悦嘉轩酒店同地块

医疗资源

上海市同仁医院、长宁区妇幼保健院约 2 公里内

枢纽距离

虹桥机场约 7 公里，约 15 分钟车程

注：距离为公开地图量测口径，实际以现场踏勘为准。

三、硬件配置与楼宇设施

硬件按 2016 年的甲级标准建造，是这批长宁楼里较新的一档。标准层高约 4.05 米、净高约 2.8 米，配合 10 米挑高大堂，空间观感明显优于 2005 年前后的老楼；VAV 加独立新风的配置让楼层能分区调节温度，对办公环境有要求的团队感受直接。

电梯按高低区分组运行，高区客梯 6 部、低区客梯 4 部、货梯 2 部，早高峰分流效率好。空调为风机盘管加新风系统，工作日 8:30 至 18:30 开放，加时费公开口径约 0.61 元／㎡·小时，不足 500㎡ 按 500㎡ 计。地下车位 1,022 个，配比属宽裕，临停 12 元／小时、15 分钟内免费。

硬件配置明细表

配置项

明细

建筑形态

KPF 设计玻璃幕墙双塔＋裙房商业，露天广场与音乐厅

标准层高

约 4.05 米（净高约 2.8 米），大堂挑高约 10 米

电梯系统

高区客梯 6 部＋低区客梯 4 部＋货梯 2 部，高低分区

空调系统

风机盘管加新风／VAV＋独立新风，加时费约 0.61 元／㎡·小时

空调时段

工作日 8:30～18:30

交房标准

标交／精装带家具可选，架空地板到户

停车配置

地下 1,022 个，约 1,000～1,500 元／位·月

网络通讯

电信、联通、移动

绿色认证

LEED 金级

物业服务

搜厚物业，统一物业与楼宇运维

注：装修状态与办公区交房标准以出租合同为准。

四、出租户型与出租价格行情

出租产品线以中大使用面积为主。可租使用面积约 100㎡ 起，主流单元落在 192㎡ 到 903㎡ 区间，T1 栋高区可拼至 3,367㎡；交付有标交与精装两类，精装单元带工位可直接入驻。参考日出租价格 4.0～5.5 元／㎡·天，高区景观单元报价可到 7 元，2 年起租。

成本上，以租 300㎡、日出租价格 5.0 元测算，月出租价格约 4.5 万元，物业费 30 元／㎡·月共约 9,000 元，月综合成本约 5.4 万元，折合每平方米每天约 6.0 元。同板块 2014 年前后交付的楼宇日租普遍在 4.5～7.0 元、物业费 30～35 元，价位基本重叠，SOHO天山广场的差异在于 4.05 米层高、地下直连地铁与综合体配套三项组合（测算口径，实际以签约价为准）。

出租行情参数表

项目

参数

起租使用面积

约 100㎡ 起

主力使用面积段

192～903㎡ 精装或标交单元；整层至约 3,367㎡

常见分割

192㎡／285㎡／307㎡／416㎡／483㎡／663㎡／903㎡

参考日出租价格

4.0～5.5 元／㎡·天（报价区间 4.0～7.5 元）

物业费

30 元／㎡·月（含集中式中央空调）

交房标准

架空地板，白墙，有吊顶／精装带家具

装修免租期

通常可谈 30～90 天

起租年限

2 年起租

付款方式

押三付一或押二付二，可谈

车位费

约 1,000～1,500 元／位·月

注：出租价格报价随楼层、装修、出租周期浮动，实际以业主方报价为准。

五、娄山关路板块竞品横评

同一板块内，金虹桥国际中心以 2014 年楼龄、LEED 金级与 3.05 至 3.55 米净高走超甲路线，日租 7 元起，是这一片的天花板；虹桥南丰城把办公与 11 万㎡ 商业做成一体，报价相对亲民；尚嘉中心靠精品商业裙楼与高端形象承接总部客户。SOHO天山广场的差异化落在 KPF 设计、4.05 米层高、地下通道直连地铁与自持综合体配套四项叠加。

竞品四维对比表

项目

竣工年份

层高／净高

物业费

参考日出租价格

地铁

核心差异

SOHO天山广场

2016 年

4.05 米／2.8 米

30 元

4.0～5.5 元

2 号线娄山关路站地下通道直连

KPF 设计＋LEED 金级＋综合体配套

金虹桥国际中心

2014 年

3.8～4.2 米／3.05～3.55 米

33～35 元

7～9 元

2／15 号线娄山关路站约 148 米直连

超甲大平层＋LEED 金级

虹桥南丰城

2013 年

3.9 米／2.7 米

约 30 元

4.5～7.0 元

2／15 号线娄山关路站约 700 米

综合体配套全＋报价亲民

尚嘉中心

2013 年

4.0 米／2.8 米

约 32 元

5.5～8.8 元

2／15 号线娄山关路站约 500 米

高端商业裙楼＋精品办公

注：竞品出租价格为近期公开平台参考口径，实际以各项目业主方报价为准，本对比仅供参考。

六、这类长宁办公楼出租房源适合谁

一是 50 到 200 人的影视、广告与设计公司，4.05 米层高与综合体氛围对创意团队的吸引力直接；

二是需要频繁出差、依赖虹桥枢纽的贸易与科技分支，地下通道直连 2 号线，两站到虹桥火车站，通勤与出差的衔接效率最高；

三是看重办公环境升级、又要控制装修周期的成长型企业，房东自持、精装房源多、架空地板到户，入驻周期短。

不太适合对出租价格单价极度敏感的成本优先型团队，4.0 元起步的单价加 30 元物业费，在虹桥板块属于中高位；也不适合常态化深夜办公的小团队，集中式中央空调 18:30 后需另付加时费，不足 500㎡ 按 500㎡ 计，小使用面积加班成本不低。

一句话总结：SOHO天山广场是长宁天山路板块 2016 年竣工的甲级办公楼，位于天山路 1715 弄-5 号，标准层高 4.05 米、净高 2.8 米，实用率约 70%，物业费 30 元／㎡·月，2 号线娄山关路站地下通道直连，参考日出租价格 4.0～5.5 元／㎡·天。适合看重办公环境与综合体配套的创意及贸易类企业。

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