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北京写字楼租金已降至2011水平

CBD、金融街、燕莎的空置率仍在上升

截至2024年末，北京写字楼存量接近2300万平方米。其中，甲级写字楼约1288.2万平方米，乙级写字楼987.7万平方米。

北京写字楼市场存量占比，数据来源：高力国际

在租金方面，高力国际发布的最新报告显示，全年市场持续“以价换量”，甲级写字楼年末租金同比降幅达到16.1%，为有历史记录以来的最大降幅，已降至2011年市场水平。

好消息是去年第四季度租金环比降幅有所收窄，在企业搬迁整合、国央企需求的支持下，全年市场需求量达到了30万平方米，同比2023年上涨244%。

不同的商圈子市场表现差异在拉大。其中，CBD、东城商务区、金融街、燕莎区域的甲级写字楼空置率继续环比上升。东城商务区、燕莎、亚奥、丽泽的整体空置率已经超过20%。

数据来源：高力国际

受空置率持续上升，以及甲乙级写字楼项目之间租金差不断缩小影响，各子市场间和跨资产类别间的竞争在不断加大，从而也导致了中关村、金融街等市场需求仍然旺盛的商圈内写字楼租金也在大幅下调，部分高出租率项目价格开始松动。

分子市场来看，丽泽、中关村两个商圈的市场去化量占到全市全年整体的近八成。

其中，丽泽维持了过去五年平均去化速度。而中关村市场得益于区域内科创产业聚集优势，已最先受益于新质生产力相关企业的发展红利，全年去化11万平方米。

从行业需求来看，互联网科技、金融和专业服务依旧是全年主要需求来源的前三位。

高力国际预测，犹豫未来两年的供应量增加，而需求侧的不确定性持续，市场空置率仍将会震荡上行，因此租金也会处于下行通道，市场机会主要在于各子市场所属的产业特性不同，所产生结构性和区域性底部机会。

戴德梁行数据显示，四季度，TMT、专业服务业和金融业三大传统行业分别占所有行业总成交面积的51.6%、15.9%和11.2%。

其中，专业服务业中律所板块持续活跃；金融业中除保险板块表现亮眼外，投资理财类公司租赁活动也较为积极。医疗健康行业则稳居第四位优势，占所有行业总成交面积的5.0%。纵观全年，TMT行业占总成交面积的39.1%，高于第二名金融业近14个百分点。在经济下行各行业均表现疲软的背景下，TMT行业在北京写字楼市场的支柱地位愈加凸显。

从净吸纳量表现来看，写字楼市场中丽泽商务区和中关村表现亮眼。丽泽商务区2024年净吸纳量达到14.6万平方米，去化速度达到过去五年的平均水平。

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香港甲级写字楼大额交易宗数创20年新低

1月13日，世邦魏理仕研究显示，尽管甲级写字楼价格大幅下跌，但其防守性强，近期已吸引用家及投资者大额买卖。

2024年，香港甲级写字楼的大额交易宗数创新低，全年仅98宗，为过去20年最少，总交易额达410亿港元，较2023年上升1.2%，为近20年第二低。

世邦魏理仕认为，今年利率不会大幅下降，投资市场复苏不完全。

尽管去年下半年开始减息，但银行同业拆息（HIBOR）仅较2023年同期下跌68个基点，物业回报率仍低于利息开支，这将影响投资市场的复苏。‍

世邦魏理仕数据显示，2024年第四季度大额交易仅23宗，金额超过7700万港元。