经济与信心
全球经济增长和通胀影响商业地产，虽有挑战，但 2025 年行业信心回升，关注利率等因素且重投数据技术。商业地产行业的反弹趋势取决于全球利率走向。投资方向
工业制造、数字等地产受青睐，写字楼再平衡；投资转向国内但国际投资或复兴；并购活动有望增加。可持续发展
应对气候变化，节能改造受重视，面临资金等挑战，绿色转型创造价值但风险评估尚不完善。人才困境
行业面临退休潮，需迎合年轻一代价值观，提升员工技能，解决技能缺口与人才吸引留存问题。技术变革
人工智能受关注但数据问题阻碍应用，企业仍积极投入，预期未来可推动行业变革
过去两年,大多数受访者都预计营业收入将会下降, 而2024年有88%的受访者预计营业收入将会增加(图 2),与去年60%的受访者预计营业收入将进一步下降 相比,这是一个重大转变｡此外,60%的受访者预计 同比增长率将超过5%｡虽然受访者所在企业去年的财 务业绩可能因房地产行业整体不振而较为低迷,但营 收预期的转变似乎表明全球房地产行业高管对未来抱 有更加乐观的期待｡随着乐观情绪的重燃,增加预算的预期也随之而来｡ 在2024年调研中,近40%的受访者计划削减开支,而 在2025年调研中,仅有7%的受访者表示将进一步削减开支,与2023年(6%)和2022年(4%)调研结果基本持平｡此外,随着房地产行业认识到自身在技术 能力方面的局限性,并受到生成式人工智能兴起的鼓舞,大多数受访者(81%)都将数据和技术列为未来一年最有可能加大投入的重点领域｡虽然2024年利率上调的可能性较小,但房地产公司或 将面临持续时间较长的高利率环境,尤其是与过去十 年创纪录的低利率水平相比｡德勤经济学家预测,美 联储将在2024年底之前进行两次降息,然后在2025年再进行四次降息,届时联邦基金利率将稳定在4.5%, 远高于疫情前低于1.0%的利率水平｡不过,这一利率仍与历史峰值相去甚远,更接近20世纪90年代的水 平｡2024年是否为当前商业地产市场周期的谷底？从近期的市场动态来看，可能确实如此。全球房地产估值持续缩水，截至2024年第二季度同比下降6.3%，但下降速度相比此前两个季度的7.7%有所放缓。全球房地 产交易活动依然低迷，截至6月同比下降31%，但有迹象表明，经历了两年的市场波动之后，买卖双方正在定价预期方面逐渐达成共识。此外，前文所述全球对降息和通胀缓解的预期升温，房地产行业预计将在未来12至18个月内进入一个相对稳定的发展阶段。 2025年调研结果也反映出受访者对商业地产行业的预期发生转变。在2024年调研中，只有27%的受访者预计商业地产行业基本面（例如资本成本、资本可用性、房价、交易活动、租赁活动、租金增长和空置率）将有所改善。而在2025年调研中，超过68%的受 访者持此观点，乐观情绪显著升温。相反，只有13% 的受访者预计基本面将会恶化，相比2024年调研的 44%出现大幅下降。其中，预期变化最大的是资本成本和资本可用性。在 2024年调研中，近半数受访者预计融资成本将会上升，49%认为融资难度将会加大。而在2025年调研 中，乐观预期显著增强——68%的受访者预计融资成 本将会下降，69%认为融资难度将会减小。尽管这些 基本面预期因资产类型和地区关注重点的不同而存在 较大差异，但由此可以看出商业地产行业的复苏进程 并不均衡。从全球层面来看，受访者对住宅（包括建房出租类独户住宅、学生公寓和养老地产）的租赁基 本面，工业地产、酒店/住宿类地产和替代型资产（包括数字地产、生命科学地产和自助仓储地产）的资本 市场基本面，以及替代型资产的贷款基本面最为乐观。相比之下，受访者对写字楼市场的乐观情绪 最低，主要受到交易活动改善预期相对较低、空置率 上升以及借贷成本增加等因素的影响。 增长细分市场 当被问及未来12至18个月哪类资产可能为房地产业主和投资者带来最大机遇时，我们又看见了一些熟悉的回复。在2024年调研中位居榜首的数字地产（包括数据中心和基站）下滑至第二位。物流和仓储地产依然稳居前五。而工业和制造业地产、多户住宅以及酒店和住宿类地产的表现较为抢眼，分别从2024年调研的第六、 第九和第十二位跃升至第一、第三和第五位。过去一年,写字楼市场因资产估值急剧下降､疫情期间实施混合办公模式导致的空置率上升以及贷款困境而备受业界关注｡德勤《四月经济内参》 (April Economics Insider)指出,写字楼市场仍 处于疫情后的再平衡阶段,如果在短期内估值继 续下降,低品质产品领域可能会出现更多整合动 作｡此外,各地区写字楼市场的表现依然存在较大差异｡然而,受访者对该细分市场的预期几乎 没有变化｡郊区写字楼位列第七,排名不变;市区写字楼位列第九,上升一位｡值得注意的是,这两个细分市场在2023年调研中分列第三和第一,但在2024年调研中都经历了排名大幅下降｡过去一年,全球房地产投资者似乎按下了暂停键｡投资交易额同比下降36%至1.2万亿美元,是自2012年以来全 球投资最疲软的一年｡36这一回落主要是由美洲(-52%)和欧洲(-45%)的交易活动明显放缓所致｡尽管亚太地区的投资交易额也同比下降了近20%,但其仍是吸引投资最多的地区,占比达到57%,这也是十多年来该地区 在全球投资活动中所占的最大份额｡自疫情爆发以来,商业地产投资者便将目光转向国内资产,而对国际机遇兴趣减弱｡2019年,全球投资中有32%投向了公司所在国以外地区,创下历史新高｡但自2020年起,这一比例逐渐下降,到2023年降至23%｡ 虽然绝大多数受访者仍将所在国视为2025年的投资重点,但有迹象表明,国际投资或将再度兴起｡当被问及除所在国以外的哪些地区最具投资吸引力时,德国､加拿大､墨西哥､印度和澳大利亚成为首选目标(图8)｡若 2025年交易活动回暖,这些地区可能会成为国际投资者的首要关注对象｡2025年调研结果显示，人工智能在商业地产行业的应 用仍处于起步阶段，76%的受访者表示所在企业正在 进行人工智能流程和解决方案的研究、试点或早期部 署。处于人工智能应用初期（尤其是处于试点和研究阶段）的企业主要依托人工智能进行会计核算和报告 （37%），其次是财务规划和分析（36%）以及风险管理和内部审计（34%）。而在人工智能应用方面走在前列的房地产公司（无论处于早期部署还是全面应用阶段）更加关注财务规划和分析（43%）、风险管理和内部审计（37%）以及物业经营（35%），而非会计核算和报告等其他领域。人工智能的应用可能成为房地产公司发展的加速器，其可将员工从繁杂的任务中解放出来，腾出时间开展附加值较高的项目。人工智能应用领先企业的受访者预计， 与处于人工智能应用初期的企业相比，其员工人数将在 未来12至18个月内出现更大幅度的增长。受访者对应用人工智能的热情显而易见——97%的受 访者致力于采用人工智能解决方案,其中40%表示所 在企业已进入早期部署阶段,相比2024年调研的28% 显著增长12个百分点｡然而,人工智能的应用仍然面临一些阻碍,尤其是在数据质量和可靠性方面｡房地产数据历来没有实现标准化,因此导致数据碎片化成 为一个普遍问题｡人工智能的输出结果需要依赖底层 数据的准确性和完整性,错误数据可能会对人工智能生成的内容和据此作出的商业决策造成负面影响｡由于受访者认为数据就绪度和安全性/保密性是扩大人工智能应用规模的两大挑战,房地产公司似乎已经意识 到需要首先提高数据质量｡50%的受访者预计所在企业还需要一到三年才能全面兑现生成式人工智能的价值,另有25%表示还需要三到五年或更长时间｡在表示已受到生成式人工智能的渐进性或颠覆性影响的受访者中,40%已实现或预计 将在2025年实现其最终目标,另有39%表示可能在未来一到三年内实现其最终目标(图15)｡
