租赁新规正式实施，一些与二房东、长租约、租金参考价相关的故事

9月15日，我国住房租赁领域首部行政法规《住房租赁条例》正式施行，标志着住房租赁正式进入规范化法治管理时代。

租房，作为房地产领域一种十分常见比较高频的交易行为，其涉及的租金、权益等影响很大，经常会与房地产评估牵扯在一起。

想起一些与租赁、与评估相关的故事。

征拆中的二房东权益。

这次的《住房租赁条例》对住房租赁企业有了明确的规范和要求。在此之前，二房东就一直存在。我也遇到过专门经营一些工业园区、农民房出租的企业，和业主通过批量长期的租约把单位租金降低，对物业基础设置进行一些投资和改造，然后租给真正的承租方，从中赚取租金差价。

这个模式的问题是，往往前几年是投资改造和市场培育期，是需要真金白银投入的，赚钱在后面。可还没等到赚钱呢，物业遇到了征迁、旧改，甚至是业主看到市场起来了觉得亏了想反悔了。这就涉及到补偿和纠纷问题了。

征迁一般是不管租客的，这类清场问题需业主自行和租客协商，但这不是普通的租客，是专门经营这类生意的二房东企业，只要经营合法合规，这个二房东权益是理当保护的。

一个物业，在和承租方签下了租约之后，在租约期内业主能收到的就只是约定的租金收益，而约定租金与市场租金之间的差价应归二房东收取，二房东的这个权益是物业收益价值的一部分。征迁属不可抗力，由业主和二房东协商，如果单纯业主违约，我觉得承租方可以二房东权益价值为基础主张违约赔偿。

物业收益价值=出租人权益价值+二房东（承租人）权益价值

评估师需要注意的是，在遇到经营类物业采用收益法评估时，我们通过市场调研获取到的租金往往是物业最终使用者付出的租金，这个租金得出的是物业整体收益价值，但基于评估目的我们需要评估的往往是业主（出租人）拥有的权益价值，应考虑物业的租约情况在租约期内采用实际租金来进行评估测算。

住房租赁新规后，如果更多的租赁交易进行备案，这种情况对评估师获取准确的数据将更有帮助。

司法评估中遇到的长租约住宅。

很普通的一次法院委托的执行案件标的物评估，查勘完现场完成市场调研和评估测算，准备出正式评估报告时，法院转来了一份证据：标的物权利人和案外人签订的长达15年的租约。

签约时间显示，租约几年前就签了，现在还剩下接近20年。调查显示，租金明显低于市场租金。

原本简单的市场比较法就能完成的住宅的评估得推翻重来了，不得不考虑这租约给物业价值带来的影响，物业权利人因出租物业带来的权益价值让渡（暂且不予其实也无法评价这个出租是不是故意的）以及业主是否已经提前收取了长期的租金，这些因素显然还会给标的物后续的执行处理也带来很大的麻烦，竞拍人无法准确判断竞得后能否顺利收房，这个不确定性自然会劝退很多潜在竞拍人。

指导租金。租金参考价。

很早以前深圳就一直有指导租金，分得很细，很具有参考性，尤其是一些稍偏远不活跃区域的非住宅物业，对于评估师的市场调研有很好的参考作用。

现在已经有很多城市都有类似的租金标准，叫法不同，涵盖内容、定义以及应用场景基本都差不多。

几年前曾有幸参与过某大城市此类租金项目的研究。

这类指导或参考租金与市场租金水平有一定差异，往往以近期租赁备案的交易价为基础、通过一定的统计方法或模型拟合得出，提供的结果也是供租赁管理部门办理租赁备案参考。

租赁新规实施后，对这部分的科学规范要求应该会更多，无论是对整个城市的租金参考价，或是具体一些物业发生租赁交易时的租金评估。

租赁新规给评估带来的机遇和挑战。

二房东是个普遍存在的事物，其二房东权益理当可评估、可测算、可认定、受保护。

拥有长租、短租、与市场有差异的租约的物业，其权益价值受到多大的影响，剩余价值如何客观公允的被揭示出来并顺利变现，也是值得我们思考的问题。

至于在大数据、人工智能流行的当下，在政府管理、市场监控均需要有更新更精细的数据作为支撑的当下，批量租金水平的评估既是必然的需求，也是现代评估师必须具备的能力。

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