上海市长宁区仙霞西路大生活资源广场回报率超过5%带租商业物权出售（出租稳定价格可谈无负债）出售项目基本情况

项目名称：上海JH企业发展有限公司仙霞西路底商项目

项目地址：上海市长宁区仙霞西路299弄1号301室

建筑使用面积：1018.4平方米

房屋用途：商场

宗地使用面积：6815.00平方米

土地性质：商业

土地期限：2003年11月26日起2043年11月25日止

竣工日期：2000年

楼层总数：6F

交易方式：股权交易，各付各税

交易对价：2400万元

出租价格情况：130万元/年

取得成本：1200万元

项目评价

项目坐落于长宁区仙霞西路299弄，地处仙霞、北新泾两大居住板块交汇处，靠近仙霞西路与平塘路交叉口，是一座多层社区商场+办公。项目扎根长宁西郊成熟居住区，是片区老牌社区商业载体，以服务附近居民消费为主，在上海存量社区商业资产市场中具备典型研究价值。

轨道交通方面，项目距离地铁2号线北新泾站约720米，步行大约8‑10分钟，搭乘2号线可直达虹桥枢纽、中山公园、南京东路等重要节点，方便跨区域客流到访。附近公交站点密布，仙霞西路上有多条公交线路停靠，公共交通可以很好覆盖附近数公里居住人群。自驾出行条件便利，临近北翟路、虹许路，可快速衔接北翟高架、中环，向西通达虹桥商务区，向东直达天山、古北板块。但项目门前道路为城市次干道，早晚高峰车流量较大，出入口外部通行效率会受到一定影响。

该项目最核心的区位优势，是附近高密度成熟居住圈层。广场1‑3公里辐射范围内分布着仙霞新村、北新泾新村、虹康花苑等一大批建成多年的居民小区，常住居民数量庞大，中老年居民占比较高，社区刚需消费底盘十分稳固。附近学校、社区卫生服务中心、街道事业单位林立，稳定的本地常住人口构成项目的基础客群。不同于依赖节假日的郊区商业，本项目工作日同样具备稳定客流，消费以附近居民日常买菜、买药、餐饮、生活服务为主，抗周期性较强。

商业配套层面，项目本身就是片区生活消费中心，场内包含生鲜市场、药房、餐饮、零售、生活服务等多元业态，满足附近居民一站式生活需求。附近沿街底商十分丰富，各类小吃店、便利店、银行网点遍布，生活氛围浓厚。距离百联西郊购物中心不远，可以和大型商业形成业态互补。片区酒店、商务楼宇数量有限，商务客流较少，消费市场基本依靠社区居民支撑。

该区位同时存在明显短板。项目距离地铁站有一定距离，不属于地铁上盖物业，外来流动客流有限河南科创中心，主要依靠附近三公里社区，对外区消费者吸引力不强。项目建成时间较早，建筑本体硬件老旧，外部公共停车位资源紧张，地面车位数量不足，对于需要大量自驾顾客的业态形成制约。片区以存量居民区为主，缺少大规模办公楼集群，商务接待、高端消费的市场空间有限。附近社区底商供给充足，同类生活商业竞争激烈；片区以建成区为主，缺少大规模城市更新规划，资产增量空间有限，收益主要依托现有存量人口。

综合来看，项目是典型的社区型商业，区位最大价值在于庞大稳定的居民刚需消费，适合生鲜零售、便民餐饮、康养服务、社区配套类业态。从大宗资产投资视角，项目消费底盘扎实，抗风险能力较强，但同时需要正视硬件老化、停车不足、增量有限等现实短板，不能对客流量和收益增长抱有过高期待，应当结合片区人口结构，理性研判资产长期价值。

此次出售项目属于社区型商业三楼，租户稳定，交易价格可谈，现回报率超过5%，具有一定的投资价值。

物权收购可提供服务内容

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