项目参数与配套整理自公开资料；出租价格、空置与入驻企业为近期市场核实口径，以现场踏勘及正式签约为准。

徐汇万科中心

万科南站商务城 · 徐汇中城 · 1/3/15号线上海南站 · 70万㎡ TOD综合体

70万㎡

TOD综合体总建面

三线地铁

1/3/15号线上海南站

3.5—5.5元

挂牌出租价格/㎡·天

LEED金级

三期2024交付新楼

一句话判断需要上海南站TOD交通、较新办公产品和完整商业配套，徐汇万科中心值得重点比较；但一、二、三期产品差异较大，不能只看一个平均出租价格。

徐汇万科中心（曾用名万科徐汇中心、万科南站商务城）位于徐汇区上海南站板块，由万科、九龙仓、绿地联合开发，总建面约70万㎡，是上海南站正前方规模较大的TOD商务综合体。项目分三期开发：一期2015年交付（A/B/C栋）、二期2017年交付（F/G/H企业总部独栋）、三期2024年交付（T1—T6双子塔+徐汇万科广场商业）。

项目目前入驻企业包括小米上海总部、字节跳动/巨量引擎、育碧上海、中智股份、李锦记、全筑股份、完美日记、鹰角网络（2027年整租T1迁入）等。传统使用面积成交合同价3.5—5.5元/㎡·天，其中一期直租约3.5—4.5元、三期大业主自持约4.5—5.5元，办公室运营商精装房源约3.8—4元。（近期市场成交数据）

01 基础档案徐汇万科中心办公楼核心参数

大业主

万九绿合

万科50%+九龙仓27%+绿地22%

总建面

约70万㎡

办公超40万㎡·商业10万㎡

分期楼栋

三期T1—T6

一期A/B/C·二期F/G/H

三期标准层/净高

约3000㎡

层高4.5m·净高3.0m·无柱

物业费

19.8—35元

一期19.8·二期29.5·三期33—35

交付时间

2015/17/24

三期2024交付·万物梁行

口径说明：项目分三期开发，各期物业费、空调系统、交房标准差异较大，是项目的核心特征。一期物业费19.8元/㎡·月（VRV分体空调24小时租户自控，无加时费）；二期29.5元（含集中式中央空调能耗）；三期33—35元（含VAV集中式中央空调能耗）。三期T4栋即中智大厦（中智股份整栋购置冠名），目前由办公室运营商包层精装改造按套出租。具体楼栋、使用面积、价格以现场踏勘及正式签约为准。

02 最新市场变化2026年徐汇万科中心出租动态

鹰角网络整租T1是2026年最大事件。2026年8月，鹰角网络（《明日方舟》大业主）官宣整租三期T1约9万㎡，2027年底整体迁入。T1从万科自持出租转为整栋长租，意味着市场上可流通的T1房源已退出零售市场，T2/T3成为三期主要可租产品。

办公室运营商进驻三期中智大厦（T4）。2026年8月起，办公室运营商运营商包下T4多个楼层精装改造按套出租，传统户型96—303㎡，挂牌3.8—5.5元/㎡·天，预计成交3.8—4元；联办2—3人间约1000元/人/月。一期A/B座亦有办公室运营商服务式办公，80—300㎡，3.5—4.5元。

市场判断：2026年上半年项目三期出租约9.5万㎡，为当期上海办公楼市场去化较大项目。当前市场整体"以价换量"，整层出租装修免租期90—180天，小业主和办公室运营商房源议价空间较大。对于科技、游戏、消费品牌企业，当前是对比一期（VRV 24h空调、物业费低）与三期（新楼硬件、无柱大平层）的友好窗口。（基于市场资料和行业经验的判断）

03 当前出租行情2026上海南站办公楼出租价格与成交

市场成交口径

一期（A/B/C座）· 直租精装/遗留装修

成交 3.5 — 4.5 元/㎡·天

直租使用面积84.2/104/138.3/151.6㎡，报价3.8元/㎡·天，物业19.8元含VRV 24小时空调

大使用面积270/450/550/1200/2000㎡，报价3.5元/㎡·天起

VRV分体空调独立计费、24小时租户自控，加班无额外空调费（近期市场成交数据）

市场成交口径

三期（T2/T3）· 万科自持出租 · 架空地板，白墙，有吊顶/定制精装

挂牌 4.5 — 5.2 元/㎡·天

T2/T3标准层约3000㎡无柱大平层，层高4.5m、净高3.0m，VAV集中式中央空调+PM2.5新风

150—300㎡小使用面积挂牌3.2元起，整层大使用面积装修免租期6—10个月可谈

物业33—35元/㎡·月含空调能耗；工作日8:30—18:00/19:00，周六半天（近期市场成交数据）

市场成交口径

办公室运营商精装（T4中智大厦）· 精装带家具

成交 3.8 — 4.0 元/㎡·天

传统户型96/159/160/205/227㎡，挂牌3.8—5.5元，预计成交3.8—4.0元

联办2—3人间，预计成交约1000元/人·月（含物业/发票/网络）

96.8㎡精装特价3.9元，押三付一、2年起租；物业33—35元（近期市场成交数据）

产权结构：项目三期产权结构多元。一期：B座李锦记整栋（现李锦记大厦，租予字节跳动）、C座散售多家小业主（含全筑股份自购楼层及个人业主）；二期：F座小米上海总部、G座业主自营招商、H座全筑大厦锦沧文华广场，三栋均已整栋出售；三期：T1/T2/T3万科自持、T4中智股份整栋（中智大厦，办公室运营商包层运营）。不同楼栋、不同业主的出租价格、物业费、装修标准差异较大，建议按实际需求逐栋对比。

房源类型使用面积成交单价装修 / 格局

一期直租

84—152㎡

约3.5-3.8元

精装/遗留装修·VRV 24h空调

一期大使用面积

270—2000㎡

3.0元起

可分割·标准层约2000㎡

办公室运营商精装

96—303㎡

3.8—4.0元

精装带家具·拎包入住

办公室运营商联办

2—3人间

约1000元/人

含物业/发票/网络/服务

三期T2/T3

150—3000㎡

4.2—5.2元

架空地板，白墙，有吊顶·可定制精装·无柱大平层

二期G座

600—800㎡

3.5—5.6元

企业总部独栋·独立大堂电梯

04 企业与产业徐汇万科中心入驻企业

科技、游戏、消费品牌是目前比较鲜明的三类企业。小米上海总部、字节跳动/巨量引擎、育碧上海、鹰角网络（2027年迁入）、中智股份、李锦记、全筑股份、完美日记等企业的存在，使项目在南站板块具有较强的科技与新经济办公集聚特征。

已入驻代表

小米上海总部（F座·手机/IoT/AI/汽车）

字节跳动/巨量引擎（B座）

育碧上海 Ubisoft（T3·约600人）

鹰角网络（T1整租·2027迁入）

中智股份（T4中智大厦·央企人力资源）

李锦记 / 全筑股份（B座/C座·总部自购）

产业结构特征

游戏研发集群：育碧、鹰角、淘米，漕河泾游戏产业外溢

消费品牌总部：李锦记、完美日记、科丝美诗

外资企业：育碧（法）、林内/阿自倍尔（日）、哈曼（美）

大平层总部型：T2/T3约3000㎡无柱层，适合千人级团队

05 产品与配套徐汇万科中心办公硬件与TOD配套

三期是项目较新的办公产品。T1/T2约150米双子塔布局于上海南站正前方，标准层约3000㎡无柱设计、180°落地窗、层高4.5m/净高3.0m、架空地板120mm、VAV变风量集中式中央空调+PM2.5新风。电梯12客梯+2货梯高低分区智能派梯，LEED金级。一期为Goettsch Partners设计的凹形曲面，9米挑高大堂；二期为GMP设计的企业总部独栋，独立入口与电梯。

三层层高/净高

4.5/3.0m

无柱大平层·架空120mm

三期标准层

约3000㎡

T1/T2/T3·实用率65—73%

电梯配置

12+2部

三期高低分区智能派梯

空调系统

一期VRV/三期VAV

一期24h自控·三期集中

地下车位

约3000个

月租800—1500元

商业配套

万科广场

约10万㎡·2024开业

交通是项目较明显的优势：1/3/15号线上海南站三线换乘，15号线2021年通车后形成三线交汇；2025年沪苏湖高铁开通后南站迈入"高铁时代"。二/三期地下连廊与上海南站站厅直接衔接，雨天可不出站直达办公区。

商业与景观：约7万㎡中央绿轴公园，800米步行专用道、5处约1000㎡广场。徐汇万科广场约10万㎡，2024年6月开业，开业率88%，200+品牌。（公开信息整理）

06 优势与短板徐汇万科中心长板与短板

＋ 核心优势

TOD四通八达：1/3/15号线三线+高铁+金山铁路，地下连廊直达，通勤与商务差旅便利

三期产品较新：2024年交付，4.5m层高、3000㎡无柱大平层、180°落地窗、VAV+PM2.5新风、LEED金级

产业集聚成型：小米、字节、育碧、鹰角、中智、李锦记等入驻，游戏科技与消费品牌集群效应初步形成

－ 客观不足

物业费梯度大：一期19.8元 vs 三期33—35元，二三期集中空调非24小时，加班需申请加时

产品跨度大：一期2015年与三期2024年楼龄相差9年，硬件标准跨度大，选楼需逐栋实地对比；南站板块商业氛围仍在培育

07 适合企业哪些企业适合入驻徐汇万科中心

推荐入驻

科技互联网/游戏：研发团队、游戏公司、AI企业，三期无柱大平层适合较大团队

消费品牌总部：新消费、美妆、快消，万科广场商业配套与展示空间一体

需要大平层的成长型企业：500—2000人团队，三期T2/T3标准层约3000㎡可整层定制

谨慎选择

预算极敏感初创：三期物业费33—35元叠加出租价格后总成本偏高；一期VRV产品更划算

频繁夜间/周末加班：二三期集中空调工作日+周六半天，加时费另计；一期VRV 24h自控更友好

要求纯新楼单一业权：项目分三期、产权多元，需逐栋确认产权与物业条件

08 未来3—6个月判断基于市场资料和行业经验的判断

出租价格走势：预计未来3—6个月项目维持"以价换量"格局。T1被鹰角整租退出零售后，T2/T3成为三期主要可租房源，整层大使用面积装修免租期仍有15—90天议价空间；一期受VRV 24h空调卖点支撑，出租价格相对坚挺。小业主和办公室运营商房源因个体业主决策灵活，价格分化较大。

供应与需求：2026年下半年徐汇新兴板块仍有新增供应入市，租户议价空间预计延续。需求端，漕河泾子市场空置率处于全市较低水平，TMT与消费品牌外溢需求持续，游戏产业人才集聚效应在鹰角、育碧入驻后预计增强。

选址窗口判断：当前是入驻徐汇万科中心的相对友好窗口。三期T2/T3新楼大平层出租价格处于市场议价区间，一期VRV 24h空调产品对加班友好型企业性价比突出，办公室运营商联办约1000元/人/月适合小团队试水。建议按团队规模和加班强度，重点对比一期与三期产品差异。（基于市场资料和行业经验的判断，不构成出租要约）

09 最终结论徐汇万科中心在南站板块的市场地点

FINAL CONCLUSION · 最终结论

徐汇万科中心是上海南站板块产品跨度较大、产业集聚较强的TOD综合体。三期新楼硬件较好，一期VRV 24h空调+19.8元物业费提供高性价比选项。适合科技、游戏、消费品牌总部及大团队成长型企业；预算极敏感、频繁加班或要求单一业权纯新楼的企业需逐栋对比。

项目核心档案

项目名称徐汇万科中心（万科南站商务城）

项目地址定安路55号（一期）/沪闵路9335号（二期）/沪闵路9233·9299号（三期）

大业主上海万九绿合置业（万科+九龙仓+绿地）

成交出租价格一期3.5—4.5元；三期4.2—5.2元；办公室运营商精装3.8—4.0元

可租使用面积84—3000㎡；联办2—3人间约1000元/人；整层约3000㎡

物业费一期19.8元（VRV）；二期29.5元；三期33—35元（含VAV空调）

地铁交通1/3/15号线上海南站，地下连廊直达；金山铁路+沪苏湖高铁

【数据说明】项目参数、交通、配套、公开出租价格整理自公开资料；成交出租价格、办公室运营商价格、空置使用面积、入驻企业为近期市场核实口径，不构成出租要约或官方承诺。不同公开资料存在差异时，以最新实际房源及正式签约口径为准。

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