这859万平方米，楼典进行了详拆分分析：

1996-2005年这十年首信银都国际广场，是老静安的公寓建设大潮，共落成了453万平方米居住空间，占整个老静安总存量的52.7%。

老静安100多年的城建历史，有52.7%的公寓是这十年建的。

但这一时期建设的房子，无论是户型还是社区，都已经过时，房龄目前已经超过20年。

2016-2025年这十年，是老静安公寓建设的绝对低谷，仅落成了约20万平方米公寓，质量也参差不齐。

而在2026-2035年这十年，老静安也仅会落成约35万平方米公寓。

楼典将这35万平方米拆分了一下。

其中，21万平方米是目前已经出让的可售公寓使用面积，仅有约1100套。

待出让的公寓土地使用面积，仅有约8万平方米公寓供应，相当于500套左右的新房体量。

相当于整个老静安，在2035年之前，就只有1600套的公寓供应。

供应不足是一方面，而另一个方面，则是老静安真正的品质型豪宅项目更少。

楼典将老静安所有的存量公寓项目整理了一下，好项目也是屈指可数。

但说到底，老静安完全不缺乏购买力，只是缺乏好产品。

而从前文的土地和项目供应也可以看出，老静安未来的公寓土地供应，均是迷你地块，很难做出大气的豪宅社区。

两个比较完整的大地块，只有康定壹拾玖和静安76街坊。

南京西路和康定路，一个是百年商业繁华街区，另一个则是百年贵胄的住区：

上海最完整保留的安妮皇后风格建筑——泰来里

张爱玲的出身地、李鸿章给予女儿的嫁妆——麦格路别墅

近现代著名文字训诂学家、南社诗人胡朴安的旧居

百年学府——暨南大学的旧址

康定路沿线是拥有足够的豪宅底蕴的。

虽然康定壹拾玖的具体产品还没有曝光，但从目前已经透露的片段来看，它是已经符合楼典心中老静安现代豪宅的最高标准。

这个项目有3个颠覆老静安豪宅标准的亮点：

首先的独特之处是它的景观。

康定壹拾玖门前的规划道路计划延续老静安的梧桐林荫大道元素。

整个项目的定位自然成为了“梧桐浓荫下的领馆花园”。

而整个社区内部的景观则通过特殊形成的高差，打造了立体台地花园。

台地园在欧式园林中是一个重要的分类，同时也是现存的古园林四大体系之一。

在背山面海的地方建造别墅，而花园自然也会在起伏不平的山地，台地式花园就是这样慢慢建立起来。

而康定壹拾玖巧妙地将人行通道藏在台地花园底下，与楼栋大堂融合，形成了高低起伏的自然景观。

其次，就是其外立面与户型的尊贵感。

它用了大量的曲面石材与玻璃，打造了一种具有未来感的高窗墙比外立面，和老静安目前存量的豪宅项目完全不同。

具体外立面的实景呈现，仍然可以期待一下，楼典看了一眼谍照，非常惊艳。

在户型设计上面，康定壹拾玖非常大胆创新。

虽然整个社区的平均使用面积是在约153㎡，最小的户型大约是在120㎡，但设计师也尽量去做了独立的电梯厅入户。

设计师认为老静安的业主对于生活品质的要求，不在于使用面积的大小，120㎡的户型也需要做到私密性和仪式感。

最后，就是其总使用面积高达4200平方米的泛会所空间。

包含地上2400平方米位于架空层的6-7.5米挑高空间与1800平方米的下沉式会所。

规模、功能与品味同时具备，在老静安和整个上海也极具竞争力。

所以总得来说，老静安缺土地，缺好产品，但完全不缺购买力，天时地利人和之下， 康定壹拾玖可能成为老静安2025年具有突破性的豪宅项目。

黄浦去年一手房的均价都已经到20万元/㎡，老静安完全没有理由输给黄浦。

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