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城市化下半场，关键是通过存量资产运营的收益，支持城市的进一步发展。

厦门大学教授赵燕菁教授曾提出城市“两阶段增长”理论——资本型增长阶段和运营型增长阶段。

赵燕菁城镇化进程两阶段增长模型

在资本型增长阶段，经济增长主要体现为固定资产的投入，是投资花钱“建城”阶段。过去30年，中国的城市化过程走的就是这个路程，这期间“土地财政” 模式成功解决了启动城市化所需的资本短缺问题，促进了城市化的飞速发展。

在劳动型（运营）增长阶段，经济增长主要体现为固定资产的运营，是“赚钱养城”阶段。这一阶段，城市只有在建成后能够通过运营持续产生剩余，才能在激烈的竞争中存活下来。

当城市化从资本型增长阶段进入运营型增长阶段，城市不再需要建设更多配套设施，对资本的需求急剧下降；但为了维持配套设施运转所需的运营性支出则会迅速上升，现金流缺口逐步扩大。

当下，我们的城市化进程就正好处于这一阶段。这从《2025年上半年财政收支情况》中也能侧面印证：今年上半年，我国地方政府性基金收入合计1.7万亿元，但支出达4万亿元；其中卖地收入1.4万亿元，相关支出却达2万亿元。

值得注意的是，在投资阶段政府提供的城市公共产品和服务越多，到运营阶段维持这些公共产品和服务运转的支出也就越多。这就意味着，进入运营阶段，地方政府的任务和城市规划方法，需要从存量资产中获得收益，再将资产所产生的实际收入作为城市发展的动力。

那么，城市运营应该要如何去运营？

我们在此提供一个视角，供大家参考。以下内容部分参考自公众号

城市运营的本质是围绕城市空间这一物理载体，开展的两类核心业务——资产价值管理与提供空间服务。

前者是资产运营，它的核心是持有和管理资产，通过专业资本运作和经营优化，实现资产本身的保值增值，赚取的是“资本+运营”的收益，这是一种重资产、长周期、高壁垒的业务，考验的是企业的投资眼光、资本运作和风险控制能力。

后者为服务运营，其核心是输出管理与品牌，通过提供专业的服务，帮助客户管好资产、用好空间，赚取的是“知识+服务”的收益，这是一项轻资产、品牌驱动、考验体系能力的业务。

如果将城市运营视为金字塔，运营内容至少有4层：

①塔基是基础服务：包括物业管理、设施维护，这是基础，应以政府主导、企业承接为主（如市政设施维护），但不是战略重心。

②塔身是价值运营：包括产业招商、商业管理、资产增值服务，这是核心，由企业主导、政府监管，是应该重点突破的领域。

③塔尖是内容运营：包括文化、体育、会展活动的策划与导入，城市IP的打造，如成都宽窄巷子等。这是制高点，是构建城市护城河的关键，鼓励政企协同（如政府提供文化 IP 授权，企业负责商业化运营）。

④如果从更高远的目标看，金字塔上的王冠应该是“城市治理的规则重塑”，传统的运营思维是在既定的规则下，通过精细化管理把游戏玩好，而规则重塑者的思维是跳出单个项目的得失，去解决城市系统性的治理难题隆德路，从而重新定义游戏规则。如深圳蛇口则通过城市治理规则重塑，从工业区转型为当代化城区，提升了城市综合竞争力。

行文至此，我们发现，其实城市更新就是城市从 “建设导向” 转向 “运营导向” 的关键桥梁。通过城市更新对存量空间的系统性改造与功能重塑，为资产运营提供可激活的标的、为服务运营创造多元场景，更将运营思维贯穿于规划、改造、管理的全周期，让物理空间的更新与长效运营形成闭环，最终实现 “更新空间到激活价值” 的循环。

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