办公楼市场的调整还在继续。哪怕是京沪核心区的净吸纳量有所好转，也尚未达到触底回暖的程度。

行业冷暖，看头部玩家的动作最直接。像中海商务COOC、凯德办公、瑞安办公等头部运营商近几年都在反复强调“办公生态”。如果把视线拉长，将财务报表和运营细节叠加观察，会发现更有意思的悖论。

以中海商务为例，这样规模领先的行业巨头，率先大谈“以人为本运营、产业生态、绿色零碳”，甚至还有暑期托育服务和AED急救培训这些原本属于社会责任范畴的词汇。市场繁荣时期，这些充满温度的运营细节无疑是锦上添花的加分项；而在当下，则更显出整个商办行业的生存焦虑。这种的软性进化，是否能真正抵御周期？正是值得探讨的话题样本。

市场钝刀子割肉

中海商务的防御战

2025年12月31日，证监会发布商业不动产REITs试点公告；更早之前，国家发改委在REITs项目行业范围清单里，已经把超大特大城市的超甲级及甲级商务楼宇纳入范围。当然，政策无法直接抬高出租价格，也不会消化空置，但它能改变的是行业估值逻辑，办公楼的资产现金流价值被再度提升。

这件事放在2026年的市场里看，分量更重。整个市场深陷“钝刀子割肉”的下行通道，没有崩盘，但每天都在失血。这种基本面下，一般办公楼运营者的策略是以价换量，通过出租价格优惠和灵活条款来争取租户入驻；能缓解短期空置压力，却难以形成真正可持续的现金流循环。

在这个背景下看中海商务，讨论重点就不该停留在品牌故事。

先看一组数据。据中国海外发展2024年报，中海系列公司商业物业总建筑使用面积突破1012万平米，其中运营中的办公楼总体量达到383万平米，超过了购物中心的262万平米，是绝对的资产压舱石。在全国重点八城办公出租价格均值持续下跌的背景下，24年中海集团商业物业收入12.1%逆势增长，达到71.3亿元，签约出租办公楼91万平米。2025年中报显示，上半年商业物业收入维持在35.4亿元，办公楼期内新签约使用面积51万平方米。

如果放在五年前，这些数字足够开庆功宴。而在如今的财报语境里，这些数字更像是“防守成功”。因为整个行业的出租价格还在探底，市场上的新增需求这条腿已经半瘸了，那就需要靠老客户的续租和存量客户的挖掘来支撑，“保老客户”的优先级甚至高于拉新。此时，中海商务交出2024年69%、2025年上半年77%的续租率，以及成熟期项目稳定在81%的出租率，可以说是一条具有存量防御能力的护城河。

为什么能留住客户？中海商务负责人张存理在2025年服贸会上讲了一句话：“入驻我们办公楼的企业不会有暴雷等后顾之忧。”这方面看，可能是央企背书带来的溢价。截至2024年底，中海商务新引入世界500强企业43家，累计吸引超350家世界500强入驻，这种相对稳健的租户基本盘为其资产运营提供了一定支撑。

软性服务与产业生态的阳谋

另一方面，这也解释了为什么中海商务在强调那些听起来很“软”的东西。同样在2025年的服贸会上，中海商务讲了五个品牌力：体系化实力、以人为本运营、生态化赋能、产业化搭建、产品力革新。这里面最值得玩味的，是所谓“以人为本运营”和“生态化赋能”。

举例来说，武汉中海中心连续几年办员工暑期托育，项目总监亲自给孩子上课；北京金安中海财富中心每层楼配母婴室；苏州项目36天给律所交付静音精装空间。这些细节在过去的办公楼招商手册里可能都不会出现。

但现在不一样了。租户方在谈判桌上掌握了更多主导权，运营的颗粒度也更细节，这些动作表面上看是软性福利，但在一某种程度上能降低企业客户在员工留存和行政管理上的隐性成本。

中海把这个总结为从“满足需求”到“预见需求”。听起来像互联网黑话，但暑期托育和母婴室是真的能戳中职场父母的痛点。这种软实力需要时间和成本，它不直接产生出租价格溢价，但可能会变成续租的理由。

另一方面，围绕楼宇生态，商办圈近年热衷于搭建各类服务平台。中海商务也在这方面进行了布局，从2016年起落地OFFICEZIP灵活办公产品，并逐步延展出HUI、OZFit、OF、Officloud、OffiCARE等服务矩阵。

表面看，这是近几年商办圈都在讲的生态。放到实际经营里，新商业之家认为，这种生态的故事中瑞丰国际大厦，真正有价值的地方是三个：缩短企业从选址到进驻的决策周期，降低装修和迁移的组织成本，将日常的活动热度转化为实打实的续租率。若做不到这三点，服务再丰富，也只是增加成本项。

这一点上，中海商务至少给出了一些经营层面的信号。它还在持续签约，还能留住一批老客户，也还能让成熟项目维持基本盘。据中海商业官方公众号显示，中海商务办公楼在今年1-2月新换租使用面积超4万方，并落定基石客户的超万方续租。这说明其“软性服务”有转化为可量化的商业回报。

如果说以人为本运营是为了稳住存量，那产业化搭建就是在试图开凿新的水源。

2025年12月，中海商务和盈科律师事务所签了一份战略合作协议，依托全国甲级办公楼网络落地区域总部。新商业之家看来，这是办公运营商与产业头部IP的深度绑定。

盈科这类大型律所的进驻，天然带有上下游吸附能力，能够带动相关法律服务及配套企业的集聚。而中海正在将这种“刻意”的产业标签化复制到不同区域。在成都金融城，它做“一楼一产业”；北京石景山有科幻游戏产业集聚；在上海普陀的中海中心则是汽车和律所产业。

当单纯的地段位置和硬件标准无法形成壁垒时，楼宇内部的产业浓度或许可以。而一旦形成产业集聚，续租率和新租转化率也会形成正向循环。

中海给它起了个名字叫G-B-C-P运营服务体系，把政府、企业、客户、供应商构成一个生态链。效果也不错，以上面说的上海中海中心为例，2024年去化超7万平米，位列上海办公楼去化榜首，2025年上半年项目净吸纳量2.2万平方米。

但这套玩法的前提是，必须要有足够多的楼、足够量级的客户基数，才可能形成产业生态。所以在说办公生态的企业，也都是凯德办公、瑞安办公等头部企业。而中海在全国有69个甲级办公楼，350多家世界500强入驻。这是它做生态的底气，也是一个规模壁垒。产业生态听起来很美，但产业集聚是规模效应结出的果，而非凭空产生的因。

另一方面，投入产出比的账需要算清楚。产业导入和生态维护需要持续的资金与人力投入，而楼宇运营的最终落脚点依然是资产管理与出租价格回报，而非产业孵化。如何在维持产业生态活跃度的同时，严格控制投入产出比，将是中海商务以及整个商办行业在长周期内需要持续解答的命题。

以价换量，还是生态溢价

供应洪峰里证明运营价值

所有关于运营的故事，最终都要回到资产本身，而中海商务手里最值得关注的一张牌，或许是今年的上海徐汇项目。

今年的环境仍然不容乐观，上海甲级办公楼市场依旧处于供应高峰期。结合年初各大机构发布的数据，今年上海甲级办公楼的新增供应预计将在84至140万平方米，且未来三年的总量将维持在250万至300万平方米的高位。

与此同时，浦东前滩的太古广场、南京西路的上海华润中心、淮海中路的K11 ATELIER等一批同量级的优质项目都将在今年集中入市。核心地段不再稀缺，优质供应扎堆，租户的选择更加多元化。市场竞争的烈度，已经进入一个新的量级。

在这样一个窗口期，中海商务在上海徐汇的项目，实际上是在极致竞争环境下的大考。

与此同时，中海地产的公寓开发主业正处于行业深度调整。2025年集团销售额同比下滑19.1%，上半年归母净利润下降16.62%，是摆在台面上的事实。商业物业收入虽实现两位数增长，但在集团整体格局中，能否获得持续资源倾斜尚不明确。在公寓业务承压的情况下，商业板块必须证明其不只能贡献现金流，更能支撑整体估值。

更值得观察的是，在环境和内部的双重挤压下，这套产业生态和服务赋能的玩法，究竟能产生多少真正的溢价。如果它也只能随行就市、以价换量，那说明在行业周期面前，个体的努力终究只是局部波澜。

反之，但如果它确实跑出了高于区域均值的出租价格和出租率，那就证明了，那些关于生态和服务的投入，终于从成本项，转化成了可量化的资产价值。

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