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声明：本文无干货。

2月17日刷到公众号摩天星球的文章《从729米砍到499米，苏州“第一高楼”项目又要被卖！》

看到这个标题，就是知道事情绝不简单。

文章中说，2025年12月23日，阿里资产平台上挂出债权转让公告，主角是“苏州某置地有限公司”的一笔不良债权，抵押物是苏州中南中心。

这不就是金鸡湖边的苏州第一高楼吗。

我到阿里资产网站上搜索了一下，还真让我给找到了。

阿里资产网站上的债权转让标，有一个特点，就是不实名。公司名称全都是隐藏的。

这里提到了一个“金鸡湖超高层在建工程”，光凭这个词，还不足以确定他说的就是中南中心。

不过，文件里还提供了图片：

这回就可以确定了。

中南中心的甲方，把在建工程和部分股权抵押给光大信托，拿了12个小目标的贷款。这个贷款2022年12月到期，甲方无力偿还。到2024年3月，已经积累了0.7个小目标的利息。

现在这个纸面价格12.7个小目标的债权，已经成为不良资产，正在找下家。

这种债权标，一般都是打折转让的。我看了网站上其他标的，折扣在3~7折。

就算按照3折计算，下家要想接盘，至少要拿出3.8个小目标接下这个半吊子工地，再拿出资金，把楼给盖起来。

之前我们群里讨论这个问题的时候，有网友说，接了这个盘之后，不建499米了，直接20米高就封顶，行不行？

这个想法是很天真的。

他觉得这种方法投入最少。

按照标准流程，本来499米高的工程，要改成20米高，首先就要把设计方案全都改掉。设计图纸变更，是需要审批并且需要在规划部门备案的。

审批这一步，就不太可能实现。

在苏州工业园区，金鸡湖西岸，苏州中心商场门口，是整个苏州土地最贵的地方。虽然表面上没有讲过，但是暗地里，这个湖西CBD中心，可能要对标的是上海陆家嘴商务区。

我的征途是星辰大海。

什么叫寸土寸金？中南中心地块正北方向，正在施工中的中海超塔地块，容积率是16.0。

中南中心的容积率，不会比中海超塔低。建筑高度，也不会低于400米。

要想接盘这个项目，至少还要在目前的工程基础上，再盖400米。

这块地要创造巨大的价值，要引进足够多的产业，足够多的公司，要贡献足够多的税收。

要满足上面这些要求。可以想象，接盘的难度有多高。

随之而来的，一时半会，也不会有人接盘。

在可见的未来几年里，中南中心建不起来。

于是，中南中心对面的中海超塔项目，后来居上。

与中南中心相比，中海超塔相当的低调。

我掐指一算，中海超塔设计高度460米，建成之后，将成为苏州第一高楼。

要不是写本篇文章，我都没有意识到这一点。

我们以前的文章说，在公寓领域里，绿城是苏州最猛的大业主。

在2020年以前，中海是苏州工业园区公寓大业主的一哥。他拿的地，全都是核心地点。

湖滨一号、星湖国际、中海世家、御湖熙岸、国际社区、8号公馆。

最近五年，中海已经从园区的公寓江湖中退隐了。但他们并没有离开园区，而是转战商业地产。湖西的中海财富中心，在2016年建成。

湖东的中海大厦（星湖ONE），在2024年建成。

2025年，就在中南中心烂尾工地边上，中海超塔项目开工了。项目总投资预计120个小目标。

120个小目标是什么概念？双湖的玫瑰园、玫瑰园二期、晋墅三块公寓用地，土拍总成交价也就125个小目标。

中海超塔一个项目，就相当于在双湖一口气拿下三个公寓项目。

公寓项目回款周期短，拿地6个月开盘，12个月清盘。

商业项目大部分自持。回款周期很漫长。商业项目对资金的要求，比公寓高得多。

怪不得车坊之后，中海再也没有拿过地。他们是一门心思都扑在超塔上了。

中海对园区，也算是够意思了。

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