在全世界商业地产市场经历深刻变革的今天，共享办公已从昔日的“非主流”选择，演变为企业不动产战略的核心组成部分。为了帮助中国的业主与共享办公从业者精准把握全世界脉搏、洞察未来商机，我们特别深度解读全世界领先的商业地产服务和投资公司戴德梁行 (Cushman & Wakefield) 最新发布的《2025全世界共享办公趋势》报告。

这份报告不仅提供了全世界市场的宏观数据，更通过对不同区域市场的剖析，揭示了共享办公行业发展的多元路径与未来形态。本文将为您提炼报告中最具价值的三大核心模块：全世界宏观趋势、“印度奇迹”的增长启示，以及“欧洲演变”的模式创新。让我们一起，从全世界同行的探索中，找到中国市场的未来之路。

一、全世界宏观趋势：三大“新常态”已成定局

在深入探讨区域市场之前，我们必须先了解全世界共享办公市场已经形成的三个不可逆转的“新常态”。这为我们思考中国市场提供了宏观背景。

1. 新常态一：企业“标配”，而非“备选”

报告数据显示，全世界已有55%的企业将共享办公纳入其不动产战略。值得注意的是，在最成熟的EMEA（欧洲、中东及非洲）和美洲市场，这一比例分别高达61%和58%。这说明，共享办公已经从“锦上添花”的备选方案，彻底转变为企业不动产配置的“标准普尔500成分股”。

来源：戴德梁行《2025全世界共享办公趋势》

给中国业主的启示： 您的客户画像正在改变。过去，您可能主要面对寻求长期稳定租约的单一企业；未来，您将越来越多地与需要灵活组合、甚至本身就是共享办公运营商的规模企业打交道。您的资产是否为这一变化做好了准备？

2. 新常态二：成本压力转向“体验价值”

报告明确指出，全世界范围内的建筑和装修成本持续上涨，部分市场的装修成本（Fit-Out Cost）溢价甚至高达10-40%。这意味着，租户自行装修的沉没成本越来越高。

来源：戴德梁行《2025全世界共享办公趋势》

与此同时，员工对办公“体验”的要求却在不断提升。报告显示，全世界所有区域的会议室预订量都出现了惊人增长（欧洲+24.5%，北美+22%，亚洲+17.5%），而单个工位的预订量则在下降。这表明，办公室的核心价值正从“提供一个埋头干活的地方”转向“提供一个高效协作和激发灵感的场所”。

给中国业主的启示： “拎包入住”的共享办公产品，天然对冲了租户的装修成本压力。而您的空间能否提供满足“协作需求”的高品质会议、活动空间，将直接决定您在未来市场的竞争力。与其出租一个“毛坯房”，不如思考如何提供一个“精装体验场”。

3. 新常态三：市场分化芒果广场 ，走向成熟

报告首次引入了“市场成熟度”评分体系。一个关键发现是：市场成熟度与传统办公楼市场的发达程度并不完全挂钩。例如，印度作为新兴市场，其共享办公成熟度高居榜首，而一些传统发达市场则相对滞后。

来源：戴德梁行《2025全世界共享办公趋势》

给中国业主的启示： 这意味着每个市场都有机会“换道超车”。中国市场虽然在成熟度排名中处于中游，但巨大的市场潜力和后发优势，使我们完全有可能借鉴领跑者的经验，走出一条独有的发展路径。

二、“印度奇迹”：规模化增长的中国镜像？

如果说全世界趋势是宏观背景，那么印度市场就是我们必须用“显微镜”仔细研究的案例。印度不仅是亚太区成熟度最高的市场，其惊人的增长轨迹，对同样是人口大国和发展中经济体的中国，具有极强的参考意义。

1. “恐怖”的增长数据

报告用整整四页的篇幅聚焦印度，数据堪称“恐怖”：

存量巨大： 2025年共享办公存量高达8500万平方英尺，预计2026年将突破1亿大关。

需求爆炸： 自2020年以来，企业需求增长了6倍。

企业主导： 2024年，72%的吸纳使用面积来自国际公司，70-80%的需求由大企业驱动。

资本认可： 行业已有三家公司成功上市——Awfis、Smartworks 和 WeWork India。

来源：戴德梁行《2025全世界共享办公趋势》

给中国业主的启示： 印度市场的爆发，核心驱动力是规模企业和跨国公司（GCCs）。这彻底颠覆了“共享办公=初创乐园”的刻板印象。中国业主和运营商应将服务规模企业客户的能力，作为未来发展的核心战略。您的产品、服务和合同条款，是否能满足世界500强的严苛要求？

2. 上市之路的信号

三家公司的成功IPO，是印度市场成熟的终极证明。这不仅为运营商打开了新的融资渠道，更重要的是，它推动了整个行业的标准化和透明化。上市公司的财务报表、运营数据、合规要求，为整个市场提供了可供对标的“锚”。

给中国业主的启示： 资本化是行业走向成熟的必经之路。对于业主而言，与具备上市潜力、运营规范的运营商合作，无疑是更安全、更具长远价值的选择。对于运营商而言，对标上市公司的标准来规范自身运营，是赢得业主和客户信任的关键。

三、“欧洲演变”：从“房东”到“品牌主理人”

如果说印度展示了“规模”的力量，那么成熟的EMEA市场则揭示了“模式”的进化。在这里，业主与运营商的关系正在被重新定义，一个名为“Brandlords”（品牌业主）的新物种正在崛起。

1. 三种核心合作模式

报告指出，EMEA市场的出租模式正在从单一的“传统出租”向更多元的合作模式演变。

来源：戴德梁行《2025全世界共享办公趋势》

我们可以将其归纳为三种主流模式：

合作模式

核心特征

业主角色

运营商角色

优点

缺点

传统出租

运营商整租，固定出租价格

房东

租户

关系简单，收入稳定

无法分享增长红利，与市场脱节

管理协议

业主出空间，运营商出品牌和运营，共担风险，共享收益

合作伙伴

服务提供商

分享运营收益，更了解租户需求

收入有波动，对运营商依赖度高

品牌业主

业主自建或收购品牌，全面主导运营

品牌主理人

（可能被内部化）

利润最大化，品牌价值沉淀

投入大，专业门槛高，风险自担

2. “Brandlords”的崛起

“Brandlords”趋势的核心，是业主不再满足于被动收租，而是希望将共享办公场地作为整个资产的“流量入口”和“生态孵化器”。通过深度参与运营，甚至自创品牌，业主可以：

文章列举了三家在在英国有代表性的房地产公司进行自营品牌及策略，整理在下图供大家参考。

给中国业主的启示： 您想做“甩手掌柜”还是“品牌主理人”？这两种角色的收益和风险截然不同。管理协议模式可能是中国业主在当前阶段，从传统出租向“Brandlords”过渡的最佳路径。它提供了一个低风险的学习窗口，让业主有机会深度了解共享办公的运营逻辑，并为未来的战略决策积累经验。

四、总结：给中国同行的最终启示

综合全世界趋势、印度和欧洲的经验，我们为中国的业主和运营商提炼出以下四大核心启示：

重新审视你的客户： 你的目标客户正在从“中小企业”转向“规模企业”，你的产品和服务必须随之升级。

重新定义你的产品： 你的产品不再是“空间”，而是“体验”。协作、社区和服务的价值，正在超越地段位置和出租价格价格。

重新思考你的角色： 你是选择做安稳的“房东”，共赢的“合作伙伴”，还是掌控一切的“品牌主理人”？这个选择决定了你的未来。

拥抱标准化与资本化： 规范化运营是赢得信任的基础，而资本化是规模化发展的必由之路。向上市公司看齐，是所有从业者的必修课。

共享办公的下半场已经开幕。对于中国的从业者而言，挑战与机遇并存。希望戴德梁行的这份报告，以及我们基于中国视角的解读，能为您在这场变革的浪潮中，找到最适合自己的航向。

我们在上海专业做办公室租赁的居间业务，办公室房源多，可以随时看房，无佣金费！ 

We specialize in office leasing brokerage in Shanghai, with a wide range of office properties available for viewing at any time, and no commission fees!

具体可以添加我微信或者来电咨询： 

For specific details, you can add me on WeChat or call for consultation:

021-51250158    无中介费！no commission fees