永华大厦浦东新区浦东大道138号

永华大厦所在板块

浦东 · 陆家嘴商务区（浦东大道／东方路一带）

竣工 / 启用

1996年竣工，1995年10月启用

楼层

地上28层

净高

2.8米

外墙 / 大堂

加拿大花岗岩 + 进口铝框玻璃幕墙；大堂同材质花岗岩

电梯

客梯4部 + 货梯1部（台湾永大）

空调系统

风机盘管加新风系统

空调时段

周一至周五 8:00—18:00

物业管理费

30元/㎡·月，已含空调费

物业管理

上海永华物业管理有限公司（大业主自持）

车位

约200个（地下，出入口分道）

车位费

1,300—1,800元/位·月

网络

电信、联通、移动

轨道交通

14号线浦东南路站步行约120米；4号线浦东大道站步行可达

主要入驻

西门子、厦门银行、永汉日语、绿盟贸易、布韦（上海）医院管理等

30元物业费里已经含了空调费，这一条容易被忽略。很多同价位的楼，物业费不含空调，夏天还要单独交一笔能耗，实际月成本要高出一两千。永华这30元是打包价，算总账时不用再往上加。

02　交通区位

陆家嘴商务区的边缘，反而是它的地点优势

永华大厦在陆家嘴商务区的东南角，不是核心区里那几栋贴着黄浦江的楼。这个地点有它的好处：往西走十分钟进陆家嘴商务区核心，往东走是浦东大道和东方路的生活区，吃饭、办事都方便，出租价格却比核心区低一截。

轨道交通是14号线浦东南路站，从站口走到楼下大约120米，两分钟。14号线2021年才通车，往西过黄浦江到静安寺、豫园，往东到金桥、桂桥。4号线浦东大道站也在步行范围，换乘去浦西或者杨浦都顺。这两条线配起来，通勤覆盖面比只有2号线的时候宽不少。

自驾走浦东大道直接上南浦大桥或者延安东路隧道，去浦西二十分钟上下。地下车位约200个，出入口分道、有红绿灯和磁卡系统，1,300到1,800元一个月——这个价格在陆家嘴商务区算便宜的，核心区那些楼的月租普遍在2,000以上。

附近配套不用多说。德兴馆、双灵川菜就在楼下几十米，工行上海分行第二营业部194米，建行浦东分行474米，国金中心一公里出头。在这个地点办公，员工的午饭、办事、接待都不用发愁。

03　出租价格与房源

多个报价，分成三段

把永华大厦现在挂着的房源按单价排一遍，会出现一个很有意思的形状：不是均匀分布，而是明显挤成三堆。

价格带

套数

对应房源

2.9—3.2元

6套

办公室运营商改造单元，102—285㎡，主流成交区

3.5—4.0元

11套

大业主与小业主，使用面积偏大，280—2,000㎡

4.2—5.0元

13套

多为早年挂牌未下调，使用面积集中在60—210㎡

三段意味着什么，看一个具体的对比就明白了。现在在租的两套：102平方米精装，报2.99元；102.59平方米精装，报5.13元。使用面积差0.59平方米，装修都是精装，一个月出租价格差6,551元，一年差7.8万。

这两套房子不可能有这么大差别。真正的原因在房东：报2.99的是办公室运营商，整层拿下、二次分割、批量装修，走的是快进快出；报5.13的那套，价格是几年前挂上去的，一直没改。同一种房子，两个时代的价格。

房东结构

同一栋楼，三类房东，三个价

类型

价格带

特点

办公室运营商

2.8—3.5

整层拿下二次分割，配精装家具，多含独立空调与卫生间，可拎包入驻

小业主

3.5—4.0

早年散售买下的单元，使用面积整、租约较正规，装修条件参差

大业主

3.5—4.2

永华自持部分，原始状态为主，可谈长租期与免租，合同最规范

大业主贵在哪儿，值得说清楚。它贵的那几百块买的不是装修——恰恰相反，大业主的房源常常是原始状态，要自己装。买的是三件事：合同直接跟业主签、租期能谈长、续租时不会被临时加价。对要做五年规划的团队，这三件事比单价重要。

在租房源（一）　2.9—4.0元，可谈区间

使用面积

报价

朝向

交付

102㎡

2.99元

精装带家具

285㎡

2.9元

精装带家具

285㎡

3.0元

精装带家具

141.39㎡

3.2元

毛坯

143.7㎡

3.2元

毛坯

143㎡

3.2元

精装带家具

300㎡

3.99元

高层

精装

581㎡

3.99元

高层

架空地板，白墙，有吊顶

800㎡

3.99元

低层

毛坯

861㎡

3.99元

高层

架空地板，白墙，有吊顶

1,096㎡

3.99元

高层

架空地板，白墙，有吊顶

1,096.54㎡

3.99元

高层

简装

1,104.14㎡

4.0元

精装可分割

2,000㎡

3.99元

中层

简装

物业费已含空调费。报价为当前在租口径，房源多在两周内有更新。

另外要说一句"24小时独立空调"。这栋楼的原始配置是风机盘管加新风，空调费含在30元物业费里，开放时段是工作日8:00到18:00。但你在房源描述里会反复看到"24小时独立空调""独立卫生间""窗户可开"这些词——那是办公室运营商改造时加装的分体机，不是楼宇原本的系统。看到这几个词，基本可以判断这套房源是改造单元，电费按房间单算，加班不受时段限制。

04　优劣势对照

好在哪，要注意什么

优势

陆家嘴商务区核心边缘，14号线浦东南路站120米、4号线浦东大道站在步行范围，双线可用

物业费30元已含空调费，算总账时不用再往上加一笔能耗，这在同价位楼里不常见

办公室运营商房源供给密集，60㎡到2,000㎡各档都有，精装带家具、可拎包，进场快

大业主自持物业，上海永华物业管理，二十多年一直在管同一栋楼，不是换过手的

车位1,300—1,800元/月，在陆家嘴商务区属于低档，开车通勤的成本明显低于核心区

西门子、厦门银行、绿盟贸易等机构长年在楼内，租户结构以实业和金融配套为主

附近餐饮、银行密度高，德兴馆、工行营业部都在两百米内，日常办事效率高

需要注意

报价分三段，4.5元以上的多为早年挂牌未下调，谈之前先确认房东类型和报价年份

净高2.8米，是1996年的标准，做吊顶和架空地板后余地有限，高空间需求不适合

楼宇集中式中央空调只到18:00，周六日不供；需要加班的团队要选带独立空调的改造单元

办公室运营商房源租期普遍两到三年，到期重谈，装修和家具是运营方资产，带不走

30年楼龄，机电管线和公共部位是逐年维护出来的，不同楼层的状态差异要现场看

部分运营方把物业费与服务费打包成一口价，看着便宜，要拆开核对是否含空调和公摊电

客梯4部服务28层，早晚高峰候梯时间偏长，工作日早上九点去试一次最准

05　适合哪些企业

要陆家嘴商务区地址、但不要核心区价格的公司

更匹配

要"陆家嘴商务区"这个地址、但预算卡在3元上下的公司：注册地址、客户认知、员工通勤都够用，单价比核心区低一半

10到40人、需要100到300㎡的中小团队：这个区间房源最密集，精装带家具的选项多，两到四周能进场

贸易、物流、货代、金融配套类企业：同楼西门子、厦门银行、绿盟贸易、华远星海运这类机构多，业务往来的圈层对得上

需要独立卫生间和可开窗的团队：部分改造单元带独卫、窗户可开，对有接待需求或特殊通风要求的公司实用

需要整层或上千平米的成长型公司：581㎡到2,000㎡都有现房，1,104㎡那套还可分割，扩租弹性大

开车通勤比例高的公司：车位1,300元起，陆家嘴商务区核心区同档车位普遍2,000以上，一年差出一部车险

需要重点考虑

要"第一眼就有面子"的总部型企业：1996年的花岗岩大堂偏厚重，和国金那些新楼的调性不是一回事，接待重要客户前先自己走一趟

要求3米以上净高、大开间的公司：2.8米净高做高空间会议厅、展厅都吃紧

要求合同直接与业主签署的：办公室运营商房源占比高，国企、上市公司的合规流程可能卡在这一点

需要大量工位密度的高强度办公：净高和柱距决定了每平米坐不了太多人，先算人均使用面积再定使用面积

只看平台报价就下单的：这栋楼近四成挂牌是旧价，照着还价或者照着接受，都可能吃亏

06　总结

先问房东是谁，再问多少钱

永华大厦的硬件是1996年的水准：净高2.8米，集中式中央空调8点到18点，客梯4部。放在今天看，这些都不是卖点。但它有两个别处不容易同时拿到的东西——陆家嘴商务区的地址，和30元含空调费的物业成本。这两条加起来，让它在2.9到3.2这个价位上很难被替代。

真正需要花时间的是另一件事：搞清楚房东是谁。这栋楼同时有办公室运营商、小业主和大业主在放房源，价格从2.9到5.5，同使用面积同装修能差2.14元。差价里有一部分是产品差异——办公室运营商配了精装、家具、独立空调；也有一部分纯粹是报价没更新——几年前挂上去的价格JIC静投中心，一直没改。

所以看这栋楼的顺序要调整。先去平台把报价拉一遍，找出同使用面积段里最低和最高的两个数，心里有个底；再问清楚每一套的房东类型和租约条件；最后才谈价格。如果一开始就按最高的那个数去谈，等于替房东把虚高的部分认了下来。

2.99和5.1之间，

隔着一层楼，也隔着两个房东。

看房备忘

看房前先记住六句话

01先问房东是谁——办公室运营商、小业主、大业主，三种价，同一栋楼能差2块一平。

024.5元以上的报价多半没更新，按那个数谈，等于替房东认下虚高的部分。

0330元物业费已含空调费，别在预算里重复加一笔能耗——这笔很多人算错。

04看到"24小时独立空调"就是改造过的单元，楼宇本身的空调只到18点。

05净高2.8米，做吊顶和架空地板后余地不多，看房时站进去感受一次。

064部客梯服务28层，早上九点去等一次电梯，比看十张平面图有用。

写在最后

这栋楼我带客户看过最多次

永华大厦是我带客户看过最多次的楼之一。原因不是它条件多好，是它"能对上"——预算两三块、要陆家嘴商务区的地址、团队十几二十人，这三个条件一摆出来，能选的地方其实不多。大堂是1990年代的那种气派，花岗岩一直铺到电梯厅，不新，但干净，你能看出这栋楼的物业二十多年一直在认真做同一件事。

但每次客户拿着平台上的房源表来问我，我都会先让他们把价格重新排一遍。排完他们自己就看出来了：同样一百平米，有报2.99的，有报5.1的。有人会问，那个5.1的是不是楼层特别好、装修特别好。多数时候不是。就是挂着没改。

我一般这么建议：先按2.99到3.2这个区间去看房，把能接受的几套都走一遍，看哪一套的采光和格局合适；然后再去问大业主那边有没有更整的单元、能不能给长租期。两头都摸清了，再决定要不要为了"跟业主直签"多付那七八毛。先知道自己有多少选择，再谈价格，顺序反了就要多花钱。

和房东直签，无中介费！ 

租售中心热线： 

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