离第九届进博会开幕只剩两天。11 月 5 日至 10 日，国家会展中心（上海）将以首次突破 44 万平方米的展览使用面积、4142 家境外企业的规模开门迎客。就在国展中心一路之隔，西虹桥的虹桥豪盛广场近期悄悄成交了两栋独栋办公楼：11 号楼约 5800 平方米，买家是东芯半导体股份有限公司（688110.SH）的关联企业；9 号楼约 4450 平方米，买家是北交所上市的乔路铭科技。两笔均为办公产权整栋交易，对价未对外披露。

项目位于青浦区徐泾镇徐民东路 209 弄、269 弄，属虹桥国际中央商务区青浦片区，与国家会展中心仅一路之隔。大业主为上海兴万置业（豪盛集团），总建筑使用面积约 46 万平方米。一期约 12 万平方米已建成投用，含办公约 5.67 万平方米、水视界商街约 2.65 万平方米，由 6 组共 12 栋低密独栋组成，单栋 4450 至 6879 平方米、8 至 10 层，可独立冠名；二期规划约 28 万平方米，含 8 万平方米商业 Mall、9 栋办公塔楼与 1 栋酒店，尚未开工。

要素

内容

标的

青浦徐泾虹桥豪盛广场一期 11 号楼约 5800 ㎡、9 号楼约 4450 ㎡，办公产权整栋

买方

东芯股份（688110.SH）关联企业；乔路铭科技（北交所上市）

对价

双方均未披露成交金额与单价，公开渠道暂无可核实数据

时点

2026 年 10 月前后完成，属近期隐性成交，未见官方公告

参数是这类独栋的竞争力所在。单栋建筑使用面积 4450 至 6879 平方米，单层 660 至 950 平方米，标准层高 4.5 米、顶层可达 8 米，大堂挑高 8.5 至 10.1 米；主体为纯钢结构，整栋实用率约 85%、单层约 95%；物业费 25 至 30 元/平方米/月，一期地下车位 960 个，办公 50 年产权、商业 40 年产权，买卖为毛坯交付。交通上，地下二层大堂可直通国展场馆与轨交站点，2 号线徐泾东站步行可达，17 号线诸光路站约 700 米，距虹桥枢纽约 7 公里。

买家结构说明了这轮行情的底色。仲量联行 11 月 3 日发布的企业不动产研究显示，今年上半年上海自用型交易需求占比升至 43%，2025 年全年仅 18%；该机构三季度统计上海大宗 23 宗，办公 15 宗、其中 13 宗为自用买家，外环外成交金额占比过半。世邦魏理仕口径，新设立与扩租需求占比达 38%，连续两个季度维持高位。东芯股份是国内少数同时具备 NAND、NOR、DRAM 三类存储芯片自研能力的设计企业，乔路铭做汽车内外饰件——两家都不是财务投资者，买楼是把研发与总部长期钉在一个地址上。以片区 3 元/平方米/天左右的出租价格水平粗算，5800 平方米一年出租价格约 635 万元，十年超过 6000 万元；对现金流稳定的制造企业，买断相当于把十年出租价格换成一张产权证。

分化也在同步发生。戴德梁行三季度口径，全市甲级办公楼空置率 20.92%、平均出租价格 6.32 元/平方米/天；世邦魏理仕口径空置率 24.4%，商务园区板块更高。核心区靠出租价格和地段撑估值，外环外靠产业和载体撑成交——前者是投资品逻辑，后者是生产力逻辑。独栋资产的优势在这里显形：独立产证、可自用可出租可抵押、可独立冠名，退出时受众窄但定价清晰。

底层逻辑落在板块规划上。虹桥国际中央商务区总使用面积约 151 平方公里，青浦片区承担会展经济、总部经济与数字贸易功能，进博会的产业溢出是这一片的年度节拍器。上海 2026 年 7 月 31 日出台的工商业用地使用权续期新政，为拟发行 REITs 的项目开设绿色通道；《上海市城市更新三年行动计划（2026—2028 年）》则把低效商办的功能转换写进了任务清单。对西虹桥这类以产业载体为主的片区，政策指向很明确：不是把楼卖贵，而是让楼能长期留在产业手里。

对正在选址的企业，这单的参考价值在于坐标而非价格：国展首排、单栋 4500 至 7000 平方米、可冠名的独栋盛邦国际大厦，在上海的可选面并不多。后续可看三个信号：东芯、乔路铭的成交单价是否会经关联方公告披露、一期剩余独栋的去化节奏、以及进博会闭幕后西虹桥办公出租与买卖报价是否同步上移。

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