5月20日，LPR下调0.1个百分点，5年期的从之前的3.6%，下降到3.5%。

这个降息，央行在5月7号的会议上，就已经吹过风了。

4月份全国首套房贷平均利率3.1%，意味着这次降息之后，全国平均的房贷利率下降到3%左右。

以100万，贷款30年为例，每月可少还54.88元，利息总额减少2万元左右。

LPR下降，存量房贷和新增房贷会同时下降。

如果是调整加点，那么之前已经上车的人则不受影响。

比如，广州最近逆势上调了房贷利率，首套房贷款利率已从此前的LPR-60个基点，统一调整为LPR-50个基点。

为了给这次LPR下降做铺垫，公积金贷款利率已经率先下调了0.25个百分点，来到了2.6%。

在我看来，3%房贷利率水平下，提前还贷的必要已经几乎没有了。

举个例子，一所100万的房子静安寺，商贷50万，出租价格回报率1.5%，每年可以收1.5万的出租价格；

而房贷的利息支出是50万×3%=1.5万，基本可以做到收支平衡。

如果换成公积金贷款，那么要求的出租价格回报率就更低了。

因为出租价格回报率算的是全部房价的1%~2%，而房贷利率是贷款部分的3%。

而且，如果你不贷款买房，这个1%~2%的出租价格收益是没有的，所以贷款买房子还是发挥了一定的杠杆作用。

如果是自住，则相当于把出租价格收益用来租房子了，因为你不买房的话，也需要支付出租价格来居住。

除非你买了一个毛坯，不装修，不出租，也不自住，那么房贷不论高低，对你来说都是纯纯的成本，没有收益。

而且，通胀也是站在贷款买房人这一边的。

如果考虑到每年2~3%的通胀率，你每年支付的房贷金额是不变的（假设后面利率不变的话），现在每个月5000元，20年后还是每个月5000。

但是20年后的5000和现在的5000，购买力完全不是一个概念。

也就是说，因为还房贷消耗掉的购买力是逐年递减的。

而且，拿着贷出来的钱，要做到3%的投资收益率，抵消掉房贷的利息支出，其实并不难。

一些债券类基金，或者锁定期比较久的理财产品，是可以给到这个收益的。

包括股息率比较高的避险资产，比如红利类基金，优质的REITs等；

只要能长期拿得住，比如5年以上，以存钱的心态来持有，其实预期收益大概率是要高于3%的。

如果从第一性原理去思考，房贷利率下降，反映的是房地产和银行业的低迷；

那么你把这笔贷款的钱，放到一个增速高于房地产和银行业的板块，则大概率会跑赢3%的收益率。

而且，房贷，几乎是人一生可以接触到的最便宜的一笔贷款。

把钱放在自己手里，就是给家庭的一个安全保障。

为了这个安全保障，支付一个比较低的成本，是比较合理的。

尤其是对于现金储备不是特别充裕的家庭来说，提前还贷其实是降低了抗风险的能力。

很多人担心，我储备了风险资金后，如果风险没有来，是不是抗风险的准备就白费了呢？

不是的，一切有关安全的投入，“备而不用”是最好的一个状态，好于没有准备，也好于准备了且派上了用场。

就好比骑车戴头盔，可能你骑车一辈子，这个头盔也不会派上一次用场，但不代表戴头盔是错误的。

而且可以预见的是，后期房贷利率大概率还是会继续下降。

降到什么时候呢？降到房地产市场开始企稳回升，对经济的拖累逐步消失。

根据国外某知名媒体预测，到2035年，新房销售使用面积较2024年再降40%至5.8亿平方米，二手房交易占比提升至66%。

所以，从投资回报比的角度来看，在3%的房贷水平下，提前还贷，并不划算。

除了本大楼外，附近的大楼我们也有不同面积和价格的办公房源可供选择，

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